6次房产交易——从“负”到“富”

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不算不知道，一想起来，原来交易过 6 次房产了，买 2 卖 2 又买 2 ……人生如戏，戏如人生。
买房让我们变穷了吗？并没有，而是从无产月光二人世界到千万资产。原因有二：
其一：赶上了 3 次房产红利
第一次买，第二次买，到最后全部卖掉，算是赶上了 3 次房产红利。影响大概占 60%。
其二：压力带来动力，收入涨了好几倍
第一次负债买，到后来为了改善居住做的努力，收入增加了，影响大概占 40%。
经历过的几个阶段——
阶段一：负债买房，原来负债做为强制储蓄的工具效果那么棒。
第一次自住房是负债买的，按照吸管分享的公式，当时负债 120 万 +，不到年收入的 4 倍，所以尽管当时觉得有压力，但是回过头来看，负债还是恰当的。而这套房也是增值最好的一套，负债后一年的结余比之前好几年的总和还多。
所以——
1、刚需房尽早上车，没有等待的意义（等待是指在你有能力有资质后又等了一年以上）
2、户型和地段好好研究，多学习更多的房产经验
3、第一套房适当负债是没问题的，权衡一下自己的潜力。
阶段二：保留 30% 现金后购入的第二套，投资与刚需并不一样
第二次买的很仓促，从决定买房到签合同，前后不到一个月，大原则有几个：
1、不再负债，保留 30% 现金作为备用金。这个时候不是刚需房了，那么要考虑不能尽快变现的风险，因此不宜投入全部现金。
2、不够方正户型、顶层、底层都不要。考虑将来变现的效率，有硬伤的房子在哪个时期都不是好选择。
阶段三：拒绝 all in 的自住房改善，保留现金，更有底气。
后来置换的改善自住房，看了很久，跨度也很大，具体看之前的帖子。我们从开始 all in 的计划，到后来转为保守投入，保留足够多的现金。主要考虑到：
1、步入中年，收入受限，很难再大幅上涨，而一家老小，需要更多储备更多现金。
2、形势不明朗的情况下，保守一些总是没错的
3、收入预期受限的情况下控制负债，负债率目前不到 20%，还是比较安全的。
4、保守估算，一两年内现金资产存款应该可以覆盖房贷。
回到话题本身，买房对于普通老百姓来说绝对是大宗交易了，这些交易过程中获得的经验很宝贵。大概包括，除了刚需房，投资房，负债率，月供占比……这些概念因素之外，买房还给了普通老百姓参与到数十万、数百万甚至千万资产交易的机会，研究限购 / 贷款政策，与银行 / 中介斗智斗勇……于此同时，增加了宝贵的大笔资金的打理经验，这是很难得的。