陈淮、施永青:真正的危机会来的!余英:三四线土地房产应赶紧卖

中华03

来源：观点地产新媒体、华夏时报、T 房产


从 03 年以来大家才开始关注房地产泡沫与否，每年房地产主题都说我们面临困境，永远是一种危机意识。真的危机会来的，十几年来，这个行业没有很好的调整过，也许我们需要一个冷静期。
陈淮（中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任）
真正的危机回来的
（来源：观点地产新媒体）
谢谢大家，这两天我们讨论房地产问题，跟我们到了会场以后，一些最新的信息大家都非常关注房价不涨，很多人围绕这个问题分析了很多看法。
坦率说，欧阳总所说的 2016 年 10 月份的环比不上涨，把过快上涨的过快去掉了，其实房价不涨是最容易做到的，相对于股市不跌，汇率不贬，就业不减，外资不跑来说，房价不涨是最容易做到的。
因为只有房价不涨是可以凭行政权力可以办到，其他不行，所以对股市下跌和人民币贬值，我个人是抱很悲观的预期，至少一段时间内，不像有些人认为没那么坏，我个人是比较悲观的预期。
在中央政治局会议之后，各级政府包括一二线城市还是三四线城市都会制定自己本城市房价不涨的相应措施，最多停止交易了，卖贵了不让你交易。
但是这里有很多新矛盾出来，比如说新房贵了不让你卖，谁让你当初地拿得贵呢？
要不然你就要承受资金压力。二手房房价不涨是不太可能的，因为历来二手房分为民意价格和实际价格，你说房价不涨，但是成交价恐怕有比较明显的背离，这个不多说。
我们更多的运用这点时间说说房价不涨的预期下，房地产业是个什么样的周期和行业的发展趋势，这是命题作文。
我个人看，目前的政策格局恐怕大家不要去讨论什么时候能放松，我看至少三年之内是基本格局，全面小康社会，要按照中央政治局说的应对变化非常大的国际环境，实际我们 2018 年上半年和 2017 年已经是房价不允许涨的措施了，为什么又出一个遏制房价不上涨？
因为不涨，买房的人增多，这一百多个人里买十套房，谁买？摇号，为什么摇号？因为买的人太多，买到是赚到，现在房价不涨，买到也不赚到，简单说是希望有这么一个预期改变。
另外，2018 年此后一段时间，应对国际竞争新格局，恐怕在货币政策和财政政策，特别是货币政策中有一定程度的结构性调整是不可避免的，为了防止货币过度流入房地产业，先给开发商一个政策性警告，房价不涨。
但是我想，政治局会说，我们面对一个非常变化巨大的国际竞争形势，这个形势可能对中国的影响是非常大的，很多人说影响不大这是胡说，我个人看这是太过乐观，对我们的产业结构，比如说中国制造业 2025，对外贸格局，对经济增长、货币政策以及国有企业改革都会产生非常重大的影响。
但影响最小甚至很难产生影响的就是中国的城市化、城镇化，不管特朗普加税也好，减税也好，影响 21 世纪上半期，全世界人类经济发展、社会进程的一大事件，是不会因为贸易战或者中美之间的关系变化而有所改变的基本趋势。
我们得明白中国的城市化和城镇化是什么含义，也就是人口向城市的集中，但是中国的城市化意味着全世界人口最多的经济体，正在从农耕文明手工劳动，自给自足转向机器生产、转向工业文明，城市文明。
它意味着生产系统的物质基础，刚才我们讲到粤港澳大湾区，城市物质基础向现代化进一步靠拢，不仅仅是有城市，不仅仅是有住房，而且是有现代化的住房，现代化的城市。
我们的地铁也好，产业也好，公共建筑也好，中国的城镇化意味着中国和全世界全人类的分工将会重新规划，原来的分工格局不仅是中国原来封闭的，不和开放的区别，原来不和你做买卖，现在和你做买卖，而且你生产高科技产品，我生产下游产品，而且还会有新的更大的分工。
比如早餐会的时候很多专家讲，虽然贸易战，中国和各个国家贸易发生了很大变化，但是汽车企业包括特斯拉、德国的奔驰都在努力的还想在中国扩展业务，因为全世界产能的增量主体市场只有中国，而中国汽车增量就来自于城镇化，房地产也自然相随其中，我们充满信心，乐观其中。
在未来一个短中期过程中，房价不涨也未必是坏事。从 03 年以来大家才开始关注房地产泡沫与否，每年房地产主题都说我们面临困境，永远是一种危机意识。
真的危机会来的，十几年来，这个行业没有很好的调整过，也许我们需要一个冷静期，这个冷静期需要除了贾康教授讲的很多基础性的制度建设要加强，土地制度、投融资制度，政府和市场关系，保障性建设、房地产税等制度之外，还有很多。
我们这个车一直停不下来，比如说企业结构，大中小企业间的关系，租赁市场和购房市场之间的关系，在制度建设很多方面，究竟老百姓该不该买第二套房？谁当房东，类似这样的调整。
还有大中小城市的结构调整，根本解决房价不涨的问题，是人口均衡的向大中小城市集中集聚，只要人口过渡的向大城市聚居，房地产上涨就避免不了。
所以我的核心意思是，房价不涨是可以通过行政手段，至少在表面形式上一定程度达到或者出现，这可能也是必要和不可避免的，因为大家买到就是赚到的预期，给市场的扰乱程度很大。
第二，这个政策的基本格局至少三年周期是要维持这么一个基本状态，因为我们面临各种各样的难题，需要先把它停下来，应对别的。
第三，这个格局也许有利于我们这个市场对过去的发展不平衡和不充分进行充分的调整，比如说大量的存量资源，这些年卖了这么多房子，是不是充分得到发挥，把存量资源充分调度起来，重新优化配置，也许是必要的时间过程。
以上，谢谢大家。
宝能余英：
投资三四线城市土地房产的应该赶紧卖掉
分化严重部分城市价格要跌
( 来源：华夏时报 )


在博鳌房地产论坛的地产精英、博鳌论剑的环节，对于 " 控制房地产几个上涨 "，宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英先生表示，我相信中央文件这么坚决，一定能够在数据，在统计等方面能够做到。
余英博鳌论坛上表示："我相信一线城市的中心区需求量大，能顶住，其它城市价格可能真的要往下走了，所以我判断今年年底到明年开会之前，可能有些地区分化很严重，有些地区就要救市了，当然北上广深还行，能顶住。
分化会很严重，有些投资在三四线城市的，或者有些三四线城市土地，我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。"
一代 " 教父 " 施永青的行业危机感
（来源：T 房产）


8 月 1 日，在观点地产主办的 2018 届博鳌地产论坛上，施永青携儿子施俊嵘一起出现在众多媒体面前。两个人都身着花衬衣，一个生于 1949 年，一个生于 1988 年，往那一坐，两人都是温婉儒雅之气质。
见惯过大风大浪的施永青，依旧是在谈任何问题都保持着暖暖的微笑，2017 年才浮现大众视野中的施俊嵘像学生一样，坐在父亲旁边聆听，而当他回答问题时，神情略带生涩，但条理清晰，他用了 " 更前卫 " 三个字将自己与其他管理者区别开。
2017 年 11 月，中原集团主席兼总裁施永青第一次对外公开，将工作逐步交棒给儿子施俊嵘，表示自己会退下来做一些想做的事情。当时，施俊嵘已升为主席助理，以股东身份协助公司做出决策。但目前施永青还积极参与在公司前线，因为 " 行业生态不好，竞争激烈 "。
在近 40 年的房地产中介行业生涯中，施永青可以说是看到了这个行业沧海桑田式的变化，从原本 " 两个兄弟、一部车、一个电话 " 就可创业、逐鹿中原的行业，到直接变成了人民币玩家，动辄以数十亿计算的资金投入。
" 我入行的头 30 年从来没有见过这么多的钱一下子流入这个行业。"有些同行的财大气粗让施永青觉得中介行业原有的生态环境受到很大的破坏，链家、58、我爱我家、易居中国，在他看来都是人民币玩家。
" 互联网看中了这个行业，以为能颠覆，它们的特色就是烧钱，我们讲究的是用盈利的钱去发展，它们则是拿社会的钱、资源去投资。"
昔日中原地产可以说是部分区域的老大，但随着链家凶猛扩张，中原霸主地位受到冲击，这让原本已经位居二线 4 年的施永青于 2015 年不得不再次出山。
" 链家虽然是号称互联网，但却用最原始的战术，规模效应，它们在上海收购德佑，用人海战术、铺网战术把别人压下去。"
不过，今年 2 月链家宣布升级，推出贝壳找房平台，主攻领域有二手房买卖、租房、新房销售、海外、装修和社区服务等。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召，吸引经纪人与经纪公司入驻。链家、自如都将是其品牌之一。
施永青对于链家的这一变化的评论相比以往变得温和很多。在 2017 年的观点博鳌论坛上，曾有媒体问如果有机会和左晖一起聊天，会与他聊什么？
施永青直言：" 我会告诉他，我还没死。" 这一次访谈，施永青开始接受链家，他说，" 如果左晖说不做链家，只做贝壳找房，那么中原就会加入贝壳找房。我们是很乐意看到各类平台的崛起。"
但目前贝壳找房仍有自相矛盾的地方，又是裁判员又是运动员。此外，房源归属性也是问题，"如果这个房源是独家，成交了链家也要分成；对于小中介而言，有一定的房源，但（按照贝壳找房的机制）你承不承认这个房。"
施永青对被贝壳找房的评价是，链家做平台另一方面反应了他在否定自己此前的道路，链家作为强管控的公司，管理直营比管理加盟容易，这个能否做成还有待观察。" 中原暂时加入的机会很低，我们有自己的官网，链家的技术不是很高级，只是资源、资金比我们充分。"
上市是融资的方式之一，施永青此前有将中原上市的想法，但与大股东意见不一上市被搁浅。此次被媒体再问到上市事宜，施永青变了口径，" 没有太想上市。"
他再次提到行业处于恶劣的竞争环境中，" 自己还没跑出来，很难向投资者交代，如果这个环境平稳了，我们证明了有生存能力、盈利能力，才会去上市。"
" 我用自己的钱亏了压力不大，用别人的钱亏了就睡不着觉。"
40 年中介行业风云，从揣着几千块钱创业起家到行业内呼风唤雨，施永青被誉为行业教父。如今被互联网 " 侵蚀 " 的中介行业正迎来一个新的时代，施俊嵘此刻走向前台正当时。
" 我很认同中原的核心理念无为而治，它让每个员工卖力工作赚取更多的佣金，但我们也在尝试从 IT 维度出发，强调注重客户体验，比如我们的网站，APP."
与父亲穿着同款花衬衣的施俊嵘说：" 我是管理层最年轻的一位，在互联网的运用上会比其他人更前卫吧。"