北京：上半年二手房交易量升价跌买房成交周期拉长

作者王学泰

原标题：上半年二手房交易量升价跌
2018 年北京楼市行情如何？最新数据显示，上半年北京二手房成交 7.66 万套，同比去年同期下降 10.9%，但环比去年下半年则大幅增长 57.6%。虽然成交量环比增加，但从中介方面披露的成交均价来看，出现了一定程度的下降。业内人士分析，随着刚性需求回归市场，北京二手房交易逐步走出低谷，交易规模开始回归正常水平，但市场继续升温的空间并不大。
6 月二手房价由升转降
3 月份之后，北京二手房成交量的持续攀升直接影响了上半年的成交总量。到 5 月，京城二手房成交量更是达到了 1.8 万套以上。但到 6 月又降到了 1.58 万套。
5 月成交量明显增加有其特殊原因。中原地产首席分析师张大伟说，学区政策调整等原因推高了 5 月的网签数量，但该影响在 6 月逐渐减弱，市场回归平稳。我爱我家市场研究院发布的数据也显示，6 月份 1.58 万套的网签量环比 5 月下降 12.5%，同比去年 6 月则增长 77.5%。
成交量的增减也反映到了价格上。1 月到 3 月，北京二手住宅成交均价稳中有降，但 4 月止跌回升，5 月延续涨势。不过，到了 6 月则迅速结束了两个月的短暂上涨，再次由升转降。我爱我家方面披露，6 月通过其成交的二手房价格环比降幅为 1.6%；链家方面也透露，6 月通过其成交的二手房均价环比下跌 0.4%。
放眼上半年，各主要中介的价格数据也都是呈现下跌状态。我爱我家方面，今年上半年二手住宅的成交均价环比 2017 年下半年下跌 2.1%，同比 2017 年上半年下跌 9%。链家也披露，在调控后房贷利率连续上行的条件下，二手房价格连续 9 个月回落，到今年 2 月份累计下跌 14%。
买房成交周期拉长
" 想买房的客户大多比较犹豫，都想尽量让房东再降降价。" 记者从立水桥、天通苑、西北旺等多个二手房集中地区的中介门店获悉，相比此前二手房市场的迅速成交状态，目前买房人决策周期相对较长。
我爱我家披露，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次数为 14.25 次 / 套，较 2017 年下半年减少 0.6 次 / 套，成交客户的平均看房次数为 5.66 次 / 人，较 2017 年下半年增加 0.49 次 / 人。
" 从历史经验来看，在市场热度较高、购房欲望强烈的时候，如 2015 年到 2017 年上半年，房源的平均被看次数和客户的平均看房次数都偏低，而在市场转冷的时候，这两项数据都会增长。" 相关负责人披露，2017 年下半年、2018 年上半年北京的二手房购房客户都保持着相当的理性，购房前的看房次数很多。
而从客户登记到合同成交的完整周期来看，2018 年上半年二手房平均成交周期为 40 天，较 2017 年下半年的 41.4 天仅减少了 1.4 天，缩短的时间不多，较 2017 年上半年以前 20 多天的成交周期则明显拉长。业内人士分析，上半年北京二手房市场依旧是理性的，客户并没有急于购房。
市场继续升温空间不大
" 从网签量的增长看，上半年北京二手房市场确实在回暖，但交易量仍然没有超过 2017 年上半年。" 我爱我家市场研究院院长胡景晖说，平均每月 1 万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平。以北京 800 万套左右的存量规模，即使年换手率仅 2%，北京也有一年 16 万套、一个月 1.4 万套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市场的回暖只是向正常水平的回归。
上半年的交易量回升，主要集中在刚需领域。购房者并没有快速成交、快速过户的急切心态，抢房、恐慌性购房的过热迹象也没有出现，客户在市场上的心态是理性的。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在货币信贷政策不发生转变的前提下，下半年北京二手房市场将很难向上突起。他拿出一份前期指标：链家的新增客源房源量都在减少，环比分别下滑 16.2%、16.1%；业主挂牌价结束 5 月涨势也开始趋稳，调价行为中涨价比例下降。" 后期市场的下行压力明显大于上行动力。" 他说，下半年大量限竞房推出，将会分流市场需求，市场将会重回稳中有落的态势。
( 责编：尹星云、鲍聪颖 )