2018房地产市场总结展望之城市篇

莜面鱼鱼儿

2018 年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着 " 因城施政、分类调控 " 的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至 69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交 " 先升后降 "，在 5、6 月份形成小高峰，热点二线城市 " 万人摇号，一房难求 "，但到了 8 月份，市场明显转冷，" 日光盘 " 不再，项目去化率显著下调。
考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计 2019 年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。
2018 年总结
市场综述：成交总规模微增而全年 " 先升后降 "
部分三四线热度回落
2018 年以来，中央重申 " 房住不炒 "，各城市针对自身市场特点，因城施策。总的来看，一、二线城市集中在 " 四限 " 加码，三四线城市则依据不同情况开展分类调控，比如针对部分市场过热，房价飙升的城市诸如徐州、惠州出台了限售、限价政策。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入 " 冰冻 "，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，在下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
从国家统计局公布的 2018 年各能级城市商品房销售数据变化来看，4 个一线城市商品房成交面积比重从 2% 上升至 3% 后再降至 2%，规模持续低位徘徊；32 个二线城市商品房成交面积比重维持在 30% 左右，相对稳定；其余三四线城市成交面积比重则上升至 69% 的历史高位，但随后市场持续走冷，销售占比又降至 67%。


就 2018 年成交热点区域来看，成交量较大的城市依然集中在华东、华南和中西部的二线和部分三线城市。具体城市来看，重庆成功卫冕单城市新建商品住宅成交面积榜首，同比上涨 11%，市场热度持续。成都由去年的第二位跌落至第五位，成交量较去年同期下跌 22%；除此之外 , 西安、武汉、长沙等中西部二线城市成为 2018 年行业规模中的佼佼者。


供应：新增供应稳步增加
预证管控放松使一线同比大增 48%
随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，2018 年新建商品住宅新增供应一直相对较为充足，尤其到下半年，供应明显放量，以深圳为例，11 月供应量高达 131 万平方米，创下近十年来新高。总的来看，60 个重点城市全年新增供应总量同比增 21%，各能级供应全线上涨，一线涨幅最甚高达 48%，二、三四线涨幅均在 20% 左右。
① 全年供应平稳上升，60 城供应总量同比增 21%
② 一线涨幅最高达 48%，三四线同比增 22% 次之，二线同比增 19%
③ 新增供应 TOP10 城市同比稳增，徐州供应大幅放量首次入榜
成交：一二线新房和二手房成交双降
三四线新房成交微增
当前房地产市场价格已上涨至阶段高位，居民购买力遭遇瓶颈，尤其是下半年，各线城市项目去化率均显著下滑。总的来看，全年成交总量呈现先升后降的趋势，一、二线成交同比略降而三四线微增 4%；就二手房市场来看，13 个典型城市前 11 月累计成交面积同比去年下降 10%，其中一线降幅更甚达 15%，二线微降 6%。
① 全年先升后降，一、二线新房成交同比略降、三四线微增
据 CRIC 数据统计显示，68 个典型城市 2018 年前 11 月商品住宅成交面积合计 39072 万平方米，与 2017 年同期持平。其中一、二线城市成交同比均小幅下滑，三四线城市成交微涨 6%。
68 个典型城市全年的成交表现可分为 2 个阶段，以第一阶段是 1-6 月份上升期，2 月份成交量作为全年最低，比去年同期下降 21%，3-6 月成交逐渐回暖，在 5、6 月形成一个成交波峰期，月成交量超 4000 万平方米，第二阶段下半年，项目去化率明显下调，月度成交下降明显，即使是传统 " 金九银十 " 的销售旺季，成交也同样下滑。11 月部分房企开始 " 以价换量 "，成交有所回升，但总体全年成交表现为 " 先升后降 " 之势。


一线城市成交面积小幅下滑，同比下跌 7%。以北京为例，1-11 月成交量仅 345 万平方米，同比下降 19%。当前北京大批限竞房入市，供应是比较充裕的，但由于位置偏远，大多客群选择持币观望，成交继续保持低迷状态。上海成交量虽然同比微涨 3%，但也不容乐观。除去部分性价比较高的项目去化较好外，远郊高价盘几乎无人问津。二线城市成交量整体微降 1%，其中厦门成交面积仅为去年同期四成，其次是海口，成交量跌幅也超四成，另外，成都、杭州、大连、沈阳成交量也下跌超过 10%，去化率明显下调。当前也有成交热度依旧保持在高位的城市，譬如中西部的郑州、兰州、重庆、西安，成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市成交量同比上涨 6%，其中汕头、三亚、漳州、香河、固安等城市下跌最为严重，同比去年同期降幅均在 50% 以上，市场极度萎缩。与此同期，中山、徐州、无锡等城市同比涨幅均在 90% 以上。另外，长三角区域除去徐州和无锡，昆山、太仓、江阴、温州、淮安等城市成交同比依然保持上涨，市场热度依旧。


通过对 24 个重点城市 12 月成交量进行估算，数据显示：一线城市 12 月成交环比上涨 46%，全年累计成交量同比下降 5%，比前 11 月累计成交量同比降幅收窄 2 个百分点；二线城市同样环比增长 14%，全年累计成交量同比下滑 5%；三四线城市 12 月成交环比大幅降温，但受去年三四线 12 月成交基数较低影响，全年累计成交同比同年上涨 10%，较前 11 月累计成交量同比涨幅扩大 6 个百分点。
总的来看，12 月市场继续维持一、二线城市向好，三四线城市成交量下行趋势，我们认为，在房价上涨至高位之后，居民购买力普遍疲软，尤其是一些经济基础较为薄弱的三四线城市市场需求明显乏力，预计 2019 年上半年三四线走势疲软这一趋势仍会延续。


② TOP10 大部分城市成交同比下跌，重庆同比增 11% 成功卫冕榜首
③ 13 城二手住房成交面积同比降 10%，一线城市降幅最大约 15%
据 CRIC 数据统计显示，13 个典型城市 2018 年前 11 月二手房累计成交面积 8610 万平方米，比 2017 年同期下跌 10%。一、二线城市成交同比均呈下降趋势，其中一线降幅更甚达 15%，二线微降 6%。
从趋势上看，2018 年 13 个典型城市全年的成交表现呈现先升后降的趋势，尤其在 5 月升至最高点，单月成交量升至 977 万平方米。但进入下半年，成交量则呈现明显的下降趋势，尤其在 9 月份之后，下降速度进一步加快。


一线城市成交面积下滑更为明显，同比下跌 15%。北、上、深三城成交量同比去年均有所增长，但广州成交却明显缩量，同比去年同期降低 59%。9 个二线城市中有 6 城成交量较去年同期下降，整体成交量微降 6%，其中成交面积降幅最大的城市为厦门，成交量仅为去年同期的 56%，其次是杭州，成交量跌幅也约四成，另外，南京、青岛成交量下跌也近 30%。当前也有成交热度依旧保持在高位的城市，例如苏州、合肥和成都，二手房成交量同比去年分别上涨 52%、37% 和 24%，二手房市场依然较为坚挺。


房价：稳中有增同环比持续上涨
四季度开始涨幅收窄
2018 年以来，房价同比依旧稳中有增，一线城市整体成交均价波动不大高位维持，二线城市房价同比涨多跌少，三四线城市则进入分化调整期。环比至 8 月达到高点后已经逐步开始回调，房价增长后劲略有不足，其中一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市，城市轮动效应明显。
① 70 城房价同比稳中有升，下半年二三线同比涨幅逐月扩大
② 四季度房价环比涨幅开始收窄，一线城市回调略早于二三线
③ 高价城市成交均较相对稳定，涨幅较大的集中在三四线城市
从 CRIC 监测的 2018 年前 11 月 78 个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，深圳依旧是房价最高城市，达 55437 元 / 平方米，但同比回落 3%，在高房价城市中，除三亚、广州、杭州等涨幅较大约 20% 外，其余城市价格相对稳定；从价格涨幅 TOP10 城市来看，相比 2017 年，三四线城市由 6 个上升至 7 个，漳州同比涨幅最大，为 78%；此外建德、常熟、北海、泰州、洛阳、镇江也进入房价涨幅 TOP10，同比涨幅也在 20% 以上。


从各城市能级来看，一线城市成交均价波动不大，北京、上海、广州同比均有所上涨，广州涨幅最大，达 20%，深圳则高位回调，同比下降 3%；二线城市房价涨多跌少，仅武汉 1 城同比下跌 4%。在持续收紧的调控政策下，海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆 7 城房价仍保持同比超 20% 的涨幅，其中海口同比涨幅最大，达到 31%。此外，均价超过 2 万元的城市与 2017 年相同，仍为厦门、杭州、南京、福州 4 城。三四线城市则进入分化调整期，49 个三四线城市中，房价同比涨幅超 20% 的城市有 14 个，其余城市房价同比波动幅度均在 20% 以内。从整体趋势来看，2018 年三四线城市在 2017 年普遍上涨之后，随着调控政策逐步收紧，部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期，房价上涨遇到压力，涨幅均有缩窄。漳州同比涨幅最大，达 78%，这与漳州房价基数较小有关。此外，温州、珠海、惠州、徐州、固安、太仓、盐城同比均有所下跌，盐城跌幅最大，达 15%。
库存：七成城市较年初上升
但六成消化周期仍在 12 个月内
2018 年三季度起，随着房地产市场逐渐降温，一、二线城市新开盘项目去化率降低，受成交不振影响，截至到 11 月末 CRIC 监测的 52 个重点城市中有七成城市库存较年初上升。但除个别城市外，整体各能级城市库存消化周期还在 12 个月以内，市场仍呈供不应求。
① 库存整体上升，一线城市增 31% 为最大，三线涨 12% 次之
② 各能级城市消化周期波动上扬，但绝大多数无明显去化压力
随着房地产市场整体降温，各能级城市消化周期波动上扬，但多数处于 18 个月以下，暂无明显去化压力。但是值得关注的是，北京、大连、厦门、沈阳、汕头、舟山、烟台、宜兴等 8 城消化周期在 18 个月以上，而且这些城市中绝大多数城市连续三个季度去化周期超 18 个月，长期面临着库存压力。主要原因在于这些城市本身新房供应量较高，而 2018 年下半年以来市场观望情绪浓重，新开盘项目去化率持续走低，在这种情况下，消化周期走高。
从 51 个典型城市的住宅消化周期变化来看，一线城市中，上海消化周期较 2017 年年末下降了 14%，广州消化周期上涨 26%，深圳消化周期相比 2017 年年末翻番至 17.2 个月。二线城市的海口、重庆、大连、厦门、南京、成都、杭州、南宁、沈阳、长沙、青岛等 11 城消化周期较 2017 年年末涨幅超 20%。大连为二线城市中消化周期最长的城市，11 月末消化周期达 38.9 个月，较 2017 年年末翻番。三四线城市整体除汕头、舟山、烟台、宜兴外库存压力较小，处于警戒线以下。汕头由 2017 年年末的 7.0 个月扩大 32.3 个月，居三四线城市消化周期榜首。


2019 年展望
供应：调控放松预期强化
2019 年整体供应或小幅上涨
考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。
一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相对一部分没有入市，2018 年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。
二线城市供给量整体小幅增长。考虑到郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市 2018 年土地储备充足，这些城市在对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计明年供给量显著增加。而大连、沈阳、海口等库存增长较快、去化周期明显过长，预期需求增量不足的城市，供应势必会有所降低。
三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，考虑到房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量，另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在 2019 年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。但是，虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计下半年开始新增供应速度放缓、总量下滑，从而全年新增供应量整体回落，不同城市间表现分化。
成交：上半年下调承压
一、二线回升而三四线下调
进入今年四季度以来，多数城市新开盘项目去化率明显回落，成都、杭州、武汉、无锡等热点二三线城市成交量逐月下降。预计 2019 年仍将进一步下滑，一、二线城市在供应增加，需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。
一线城市成交量将小幅上涨。预计上半年将延续当前市场低迷走势，成交维持低位甚至有所回落。随着调控政策大概率放松，在供应增加后，成交量将低位回升，预计全年与 2018 年基本持平或小幅上涨。
二线城市政策放松预期最强，成交表现也将最好。就城市基本面而言，以重庆、武汉、成都、青岛等城市为代表的二线城市土地储备充足，供应量充足，且这些城市经济、产业基础较好，人口吸附力强，需求旺盛，成交势必保持一定热度，其他如长沙、银川、乌鲁木齐、西宁等房价收入比较低，购房门槛较低，居民购买力较强，成交热度依然会维持。而对于海口、大连、厦门、沈阳等库存压力较大，项目去化不力的城市，在政策转向放松甚至刺激的情况下，成交势必将快速回升，使得总体成交量会显著增长。
三四线城市市场将加剧分化，整体成交量将有所下滑。一部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，购买力已近乎枯竭，加上货币化安置比重逐渐减少，成交量势必会受影响，尤其是经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑；另一部分三四线城市或受核心城市外溢效应影响（佛山），或由于内生需求旺盛（常州、无锡）、或因规划利好（南通、徐州），成交热度依然惯性维系在高位。总的来看，2019 年成交量大概率转向下降，但由于下半年调控政策有望松绑，预计跌幅不会很大。
房价：一二线仍将 " 稳 " 字当先
三四线或将迎来调整
预计 2019，在 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，" 限价 " 仍将广泛落实，即使土地造价等成本驱动会对房价构成一定支撑，项目售价大幅上涨的可能性也并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
在 " 因城施政 " 分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势，典型代表为昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆等城市，当前还处于补涨阶段，房价上升势头良好；前期需求透支严重城市如厦门、杭州、南京、福州等房价基本已逼近当地居民的购买力极限，未来房价将面临回调。
我们认为，2019 年三四线城市房价上涨动力略有不足，结构性分化会更为显著：一方面前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈，房价基本达到了当地居民购买力的极限，这无疑将约束价格继续上涨；另一方面非核心城市尚处轮动、补涨阶段，量价齐升的情况至少还将维持较长时间。


来源：中国网