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华夏时报（chinatimes.net.cn）记者袁晓澜 北京报道
1 月 3 日，58 同城、安居客发布《新周期：楼市迎来换挡期—— 2018 年楼市总结》（以下简称《2018 年楼市总结》）。报告指出，2018 年是 " 调控年 "，也是房地产新周期的重要年份，这一年房产市场回归理性，价格走势趋于平稳。2018 年 1-11 月全国商品房销售额 12.95 万亿元，同比增长 12.1%，而 2017 年全年商品房销售金额为 13.37 亿元。从当前市场情况看，2018 年全国房产销售额大概率将突破 14 万亿元，并且有可能成为峰值数据。商品房销售金额将超越 2017 年再创新高。用户行为方面，3 月出现新房找房高峰，70-120㎡二手房需求占比过半，50-150 万价格段受到购房者青睐。2019 年楼市换挡期将迎来 6 大转变，房企竞争加剧，特别是中型房企竞争将呈现白热化态势。
400 余次调控下楼市迎来换挡期
经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018 年 3 月，" 两会 " 政府工作报告将 " 房住不炒 " 作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策 400 余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7 月中央政治局会议提出 " 坚决遏制房价上涨 " 口号，成为楼市降温 " 分水岭 "，政策效应明显显现。
2018 年 12 月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将 " 稳地价稳房价稳预期 " 作为调控主要目标，维稳仍是 2019 年楼市政策基调。58 同城、安居客《2018 年楼市总结》指出，2018 年年底部分城市调控政策变更，如菏泽取消新房及二手房限售政策、衡阳政策变化等，并不意味着调控放松，而是根据实际情况并针对不同城市进行分类指导，因城施策，夯实城市主体责任。
58 安居客房产研究院首席分析师张波指出，受房地产政策的影响，2018 年下半年，土地购置面积同比增速有所紧缩，土地市场的降温也使房地产投资同比增速略有回落。据国家统计局数据显示，2018 年 1-11 月全国商品房销售面积达到 14.86 亿平方米，同比增长 1.4%，销售额 12.95 万亿元，同比增长 12.1%，而 2017 年全年商品房销售金额为 13.37 亿元。从当前市场情况看，2018 年全国房产销售额大概率将突破 14 万亿元，并且有可能成为峰值数据。
西部三城位列新一线城市找房热度三甲
根据 58 同城、安居客《2018 年楼市总结》报告数据，从新房市场的具体表现上来看，在 2018 年一线城市调控政策依然收紧的情况下，成交面积走势总体符合市场规律；成交价格方面，一线城市房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。据 58 安居客房产研究院数据显示，2018 年 10 月份购房者信心指数达年内新低，自 2018 年 11 月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。
58 安居客房产研究院全年监测数据显示，从 2018 年新房月度访问量来看，用户的找房需求在 3 月份出现高峰，而后逐渐下降，下半年整体呈平稳下行趋势。这与市场情况基本相符，在调控力度收紧的情况下，用户的找房热情也相应保持平稳。从不同城市级别找房热度来看，一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升。此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。58 同城、安居客《2018 年楼市总结》数据显示，北上广等一线城市的找房热度总体呈现下降趋势，而部分周边城市找房热度上升，上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。
随着新一线城市 " 抢人大战 " 的升级，各种政策利好对落户人群释放，这也刺激了当地的房地产市场发展。据 58 同城、安居客《2018 年楼市总结》显示，2018 年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重庆新房找房同比上涨 40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。
二手房市场 3-5 月为找房高峰
58 同城、安居客《2018 年楼市总结》还反映了全年二手房市场整体情况，其中，全国二手房挂牌房源量在春节期间处于低位，3 月开始逐步走高，8 月达到最高点。而从买房用户的线上行为来看，找房高峰则出现在 3-5 月。
价格方面，2018 年北京、上海等城市二手房挂牌价波动不大，而部分新一线及二线城市价格波动较为明显。据 58 安居客房产研究院跟踪数据显示，西部代表城市二手房找房热度也领先于其他新一线城市，其中，重庆找房热度最高。作为西部唯一的直辖市，重庆的发展后劲和政策红利吸引了人口流入，拉动当地二手房市场发展。
58 同城、安居客《2018 年楼市总结》报告数据显示，对房源面积在 70-120㎡区间的二手房的需求占比达 51.5%，两居室和三居室是多数购房者的首选房源。从全国范围来看，用户也更多关注总价在 50-150 万的二手房房源。此外，58 安居客房产研究院全年跟踪数据显示，2018 年房产经纪人信心指数在上半年保持平稳，下半年略有回落，到 11 月后开始回升。
中型房企竞争进入白热化阶段
58 同城、安居客《新周期：楼市迎来换挡期—— 2018 年楼市总结》报告指出，2019 年楼市将进入 " 换挡期 "，从全国楼市整体严控换挡到 " 因城施策、分类指导 " 就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为 " 平稳化 " 发展。
楼市换挡总体在 2 大方向 6 个具体维度上有明显体现，2 大方向分别是政策调控、房企侧。在稳字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，而在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在 2019 年将得到明显控制。其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019 年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。
58 安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019 年房企侧换挡非常值得关注，2018 年房企整体的生存压力较大，房企融资成本不断走高，限价、限售等政策让一些房企开始思考转换 " 赛道 "，不少房企已经开始高呼 " 活下去 " 的口号。因此，众多房企不断追求规模化的同时，也在思考未来的发展方向，房企侧换挡也将在 2019 年表现得更为明显，具体则呈现以下三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。2019 年房企的竞争也将更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现 " 白热化 "。而随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品 IP 铸造品牌形象，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。
责任编辑：张蓓
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发表于 2019-1-4 06:06:35
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