“老赖”借款百万不还？法院拍卖了他和别人的共有房产

天蝎宝贝

借款百万到期不还，债务人名下一套房产被拍卖清偿债务。深圳市中级人民法院的一宗执行案件中，债务人李某向张某借款百万逾期未还，仲裁委裁决后，张某申请强制执行，深圳中院依法查封李某名下位于福田区一套房产 50% 份额，经拥有该房产另外 50% 份额的案外人同意，深圳中院依法拍卖该套房产，预留案外人钱款后，剩余钱款将用于清偿债务。
2014 年 7 月 12 日，张某与李某签订了《借款及保证担保合同》，根据合同约定，李某向张某借款人民币 100 万元，以弥补流动资金不足，期限为 90 天。同日，张某签发了《委托付款通知书》，委托案外人向被执行人提供借款，案外人分三次向李某提供了人民币 50 万元、20 万元、30 万元共计 100 万元的借款，李某也分别出具了三份相应金额的《借据》。
然而，合同到期后，李某并未按照约定还款，张某遂向深圳仲裁委员会提起仲裁，深圳仲裁委员会经审查，认为双方当事人签订的借款合同合法有效，各方应按照约定履行各自的义务，并据此作出裁决，李某要清偿张某借款本金人民币 100 万元及利息人民币 54000 元、违约金人民币 449133.32 元，合计人民币 1503133.32 元 ( 其中违约金暂计至 2016 年 8 月 18 日，之后应以借款本金人民币 100 万元为基数，按照年利率 24% 的标准向申请执行人支付违约金，直至全部借款本金清偿日止 ) 等。
由于李某没有履行生效法律文书确定的义务，张某向法院申请强制执行，法院依法查封了被执行人李某名下位于福田区一处房产的 50% 份额，另外 50% 份额由案外人黄某所有。申请执行人张某向人民法院申请，处置该房产以清偿本案债务。
在该案执行过程中，对处置该房产有三种不同意见，一是由于房屋为不可分物，即使被执行人只享有部分产权，也只能将房产整体处置，但在处置后所得价款中要为其他产权人保留其相应份额对价；二是因房屋为不可分物，若整体处置必然会侵犯其他产权人的合法权益，此时不得对该房产进行处置；三是需征询申请执行人意见，若不同意整体处置，则仅能处置被执行人名下份额，并将该情况在拍卖公告中明确告知买受人，由买受人或申请执行人权衡存在的法律风险。
执行法官在待处置房产处张贴公告后，该房产的共有权人黄某主动联系法院，法院在告知其不同处置方式的执行风险及法律后果后，该共有权人书面同意由法院整体拍卖，并主张优先购买权，执行法院将该房产依法拍卖后，将共有权人份额内的相应价款预留给黄某，剩余部分向申请执行人张某清偿。
深圳市中级人民法院执行法官马莹莹介绍，该案涉及的问题是如何对共有财产进行执行。根据我国《物权法》相关规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。不论被执行人与他人的财产是共同共有还是按份共有，人民法院均可以整体进行查封，但在查封后须通知其他共有权人。
马莹莹表示，对不可分物执行目前尚无明确的法律规定，实务中由于房产的不可分割性，法院一般可对该房产进行整体查封，但执行法官在执行中需在充分实现申请执行人债权和保护标的房产其他部分产权人合法权益之间寻找最佳平衡点。
马莹莹介绍，一般应先通过当事人联系或张贴公告等方式尽可能寻找到其他产权人，书面询问其对共有房产的处置意见，尽量说服共有权人同意法院整体处置该房产以实现房产市场价值的最大化，同时承诺保证共有权人的优先购买权及房产处置后其名下部分相应份额的处置款项。若共有权人明确不同意房产整体处置，则基于公民合法财产不可侵犯的原则，此时不应再强行整体处置房产。只能在征询申请执行人意见后，仅处置被执行人名下份额，并将该情况在拍卖公告中明确告知买受人。由此产生的买受人竞买到房产部分份额或在流拍后申请执行人抵受房产部分份额的法律后果只得由其自行承担。
【记者】陈熊海


【作者】 陈熊海
【来源】 南方报业传媒集团南方 + 客户端