独家|房产税能否成为抑制房价最后的稻草?

天蝎宝贝

进入 2018 年以来，关于房地产税相关政策出台的声音越来越大。
今年 3 月两会，已经是房地产税被官方第六次正式提及，最后一次提及是在今年的 4 月 27 日，全国人大常委会公布 2018 年立法工作计划，房地产税被列入 " 预备审议 " 项目，将 " 由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在 2018 年或者以后年度安排审议 "。
而就在近期，2018 年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示：
从房地产下一步发展情况来看，国家将进一步加强和完善宏观调控，同时从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税等相关政策，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现 " 房子是用来住的而不是用来炒的 " 这个基本定位。
本文转自光远看经济，作者马光远


于是，外界将此番言论解读为房地产税将要加快出台的信号，甚至有人预测，2019 年房地产税就会出台征收。
支持还是反对？
有关房产税的讨论，市场言论正割裂成两个阵营：一个阵营坚决支持征收房产税，另一个阵营则坚决反对。
从支持者来看，其中大多是名下无房或认为通过房产税能够抑制高房价的。笔者非常理解这种对房产税抱有非常大期待的心情，因为没有人喜欢高房价，而且，在经历一轮又一轮绞杀式上涨，同时又经历一轮又一轮史上最严的调控之后，绝望的人们只剩下房产税这一个救命的绳索可以抓住了。但是，这真的是一条救命的绳索吗？
在笔者认真研究房产税之前，也曾认为征收房产税是可以降低房价的：通过增加持有成本，把有钱人手中多余的房子 " 逼 " 出来，打击多套住房，增加供给，抑制高房价。然而，当我对世界上绝大多数征收房产税的国家和地区进行研究之后，我发现征收房产税抑制房价只是 " 美丽的传说 "。
已经征收房产税的国家，房价经常暴涨，没有征收房产税的国家，房价不见得有多离谱。
最典型的是中国香港和美国，这两个地方有房产税，但中国香港的房价是世界城市排名中非常靠前，而美国的房地产市场经常出现周期性快速上涨。
而且，这些国家和地区在征收房产税时，目的很明确，就是为地方政府开辟收入来源，而不是为了抑制高房价。
房产税在美国、英国等国家，是地方财政收入的最主要来源，至于房产税是否抑制了房价，以及在多大程度上抑制房价，争议很大。唯一没有争议的，是即使有房产税，这些国家的房价也经常出现暴涨。
征收之初，把房地产税作为调节高房价工具的国家并非没有，但很少，典型的是韩国和日本。但事实证明，这两个国家的房地产税作为调节房地产市场的工具效果非常不尽如人意。
日本在房地产泡沫时期，房地产税没有起到抑制房价的作用，韩国在开征房地产税之后，短期房价涨幅有所回落，但在此之后，特别是首尔等大城市的房价暴涨几乎没有得到丝毫抑制。
税率高低会影响房价吗？
有人和笔者争辩，认为房产税之所以没能抑制高房价，是因为税率太低。如果把税率提高到 20%、30%，甚至实行累进税率试试？我相信，如果税率真的提高到如此水平，那将不是征税，而是抢劫。我相信这不仅仅会把高房价打掉，也会把所有开发商消灭掉，最后把房子消灭掉，回到福利分房、挤筒子楼的年代。
世界上绝大多数国家房地产税税率普遍在 1%～2%，这已经不是一个小的数字了。处于为地方稳定增收的考虑，这样的税率是合理的。当然，也有极少数、极特殊的国家实行累进或比较高的房产税，比如新加坡。
众所周知，新加坡是一个城市国家，其住宅主要分为两种：一是政府提供的组屋，解决绝大部分居民的住房需求，还有一小部分通过市场解决。
因为新加坡的住房主要是通过政府的组屋解决的，所以其房地产税在税率设计上对基本的住房需求实施优惠税率，而对极少的私人高端住宅（大约占市场的 20%）实行较高的超额累进税率，调节收入分配。
例如，在 1990 年，新加坡政府对自用住宅实行 4% 的优惠税率。在 2011 年后，新加坡对房地产税实行超额累进税率征收，2015 再次调整超额累进税率，富人的最高税率可达 20%。但新加坡的房地产市场是一个极其特殊的市场，80% 的住房供应来自政府，20% 通过市场解决。世界上可以实行这种住房制度的可能只有这一个国家。
导致高房价的原因
在经历一个 20 年的完整周期后，很多人已经明白，导致中国高房价的原因很多。其中土地垄断是根本原因，再加上一直将房地产当成财政创收和稳定增长的工具，导致中国的房价每一轮的上涨都超出百姓的承受能力。
要真正实现 " 房住不炒 " 这个目标，有的是税收之外的办法。例如，通过立法规定，一个家庭最多只能拥有两套住房，这种规定应该是永久性的，而不是在房价上涨的时候限购，一旦房地产低迷，就放开限购。房地产每一次上涨背后最大的推手绝不是开发商，也不是炒房团，而是其背后最大的受益者。
其实，从周期而言，本轮房地产在经历 3 年的上涨之后，需求端基本已经释放，上涨的动力在衰退，如果没有一些政策扰乱，房地产短期进行下行周期是必然的。
然而，错误的限价政策导致了很多城市摇号抢房的乱象，使得很多不明真相的人又加入恐慌性买房的行列。而像限价这种错误的政策为什么没有人纠正？现在我有点明白了，让很多政策失效的结果是为了加快房产税的出台铺路吧？
关于房产税的很多障碍，笔者在之前的文章中已经不厌其烦的说了，土地 70 年的问题，很多人把房子放在别人名下导致的税收不公平问题，土地出让金已经高额征收的问题，房地产信息不健全的问题，以及中国房地产领域的税费已经达到房价 60% 以上的基本事实问题，等等。
但是，在打压高房价的道德感召下，即使存在如此多的障碍，被高房价压得失去理智的人们张开双臂欢迎房产税的到来。这需要一次事实血淋淋的教训，当征收房产税之后，大家发现，房价仍然会出现暴涨之后，才会醒过来。现在，无论你怎么呼喊，在他们眼里，你只是为高房价辩护，你是开发商的托，你很无耻。
来源：网络