卖房后失踪可以不过户？想得美！深圳一房产被法院强制过户给买家

丁丁1225

业主毁约引发房产买卖纠纷的事件屡见不鲜。近日，深圳法院就执行了这样一宗案件，市民李某、安某在 2015 年 "3 · 30" 新政前与业主胡某签订了二手房买卖合同，以 263 万元总价购买一套房屋，并先后办理按揭等手续，双方首次办理过户登记因手续不齐未成。此后业主拒不配合办理过户登记。
深圳市仲裁委经审查，裁决合同有效，但业主仍拒不履行生效裁决。买方申请强制执行后，深圳法院依法裁定强制将标的房产过户至买方名下。
2015 年 3 月 20 日，市民李某、安某与业主胡某签订了《二手房定金合同》，合同约定：胡某将其坐落于观澜的两套房产转让给两人，房屋总成交价为 2635000 元，胡某收取了定金 105000 元，双方于 2015 年 4 月 3 日之前签订正式买卖合同。
同日，买方支付了上述定金，3 月 27 日，双方打印了《二手房买卖合同打印申请表》，其中约定，胡某保证于收到房地产转让总价款之日起 30 日内迁出该房地产所附着的户口；买卖双方需在签订本合同 50 日内，共同向房产权登记机关申请办理转移登记。
4 月 1 日，双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定上述两套房的转让总价为 290 万元，并经协商一致，共同签署《声明》确认，买卖双方所交易的两处房产的真实交易总价为 2635000 元，总价为 290 万元的买卖合同仅作银行贷款及过户交易使用。随后，申请执行人向银行做了首期款监管并向银行申请了按揭贷款。
5 月 21 日，双方到深圳市房地产权登记中心办理过户登记手续，但因手续不齐被登记中心退件，此后胡某未再配合买方办理过户登记手续。买方李某、安某遂向深圳仲裁委员会提起仲裁。
深圳仲裁委员会经审查后作出裁决，一是确认双方签订的《深圳市二手房买卖合同》的真实成交总价款为 2635000 元，胡某应继续履行合同，配合将两套房产过户登记到李某、安某名下；二是胡某在收到全部房价后的 30 日内将附着于该房产的户口迁出；三是胡某支付应延期办理产权转移登记的违约金 105400 元。
然而，在深圳仲裁委的仲裁裁决生效后，胡某并未履行生效法律文书确定的义务。买方向法院申请强制执行，将两套房产过户登记到其名下。
在执行过程中，法院首先依法查封了涉案房产，但由于被执行人胡某拒不履行生效仲裁裁决，且下落不明，无法查找到其去向。此后，执行法官对标的房产的产权、查封、抵押登记情况进行了查证，确认该房产无查封、抵押情形，并在申请执行人提交了其在深圳具备购房资格书面文件后，裁定强制将标的房产过户至申请执行人名下。
深圳市中级人民法院执行法官杨雁楷表示，能否由人民法院强制将标的房产直接过户至申请执行人名下，有两种不同意见，其一：人民法院不应将标的物所有权直接过户至申请执行人名下，而应该认定该案性质为行为执行，只能通过罚款、拘留甚至追究拒执罪的方式迫使被执行人配合履行合同义务；其二：既然裁决被执行人将标的房产过户至申请执行人名下，必然会导致房屋所有权发生转移，在被执行人拒不履行生效裁判内容，即原合同内容无法得以实现的情况下，人民法院可以直接将房产所有权强制转移至权利人名下。
若被执行人名下无财产或查找不到下落，或即使在采取罚款、拘留措施后，被执行人仍拒不履行，案件当事人的权利就无法通过司法强制执行的方式实现，因故在执行实务中，对房屋买卖合同纠纷中裁判继续履行合同的，经审慎审查后，一般倾向于第二种做法。
不过，杨雁楷表示，类似案件，执行法官在裁定直接强制过户前一定要对标的房产是否有抵押、查封等情形进行认真审查，若存在抵押，一定要由卖方或买方涤除抵押债权后方可强制过户，以确保抵押债权优先受偿，若存在其他查封的情形，需得查清其他债权是否为真实债权，排除被执行人恶意串通他人制造虚假诉讼规避执行的可能，并尽可能保护其他合法债权人的相关权益。
【记者】陈熊海


【作者】 陈熊海
【来源】 南方报业传媒集团南方 + 客户端