2019年楼市草稿纸上,有人写了道新方程式

豌豆黄儿

2018 年就这么过去了，肯定会有人说，我并不怀念它。
的确，刚刚过去的这一年，不确定性、挑战与颠覆、焦虑与恐慌，吞噬了各行各业与身处其中的每一个人。当老罗第四年站在舞台上，用熟悉的方式跨年时，却被调侃为，年轻人看罗振宇和老年人吃权健，本质上是一样的。
焦虑，早就跨越了年龄的阶段，生活的焦虑、职场的焦虑以及对健康对子女对未来，一颗颗的石子不断扔进这潭湖中，湖面，再难平静。身处地产行业，尤甚。
前几日出差，遇到深圳（楼盘）或上海（楼盘）的朋友，见面寒暄，都在比惨。也难怪，去年一整年，22 个城市或加码或开启限购政策，6 个城市、地区执行限贷，17 个城市实施限售政策，政策调控压力触达历史峰值。
只好憧憬 2019。但今年，又会如何。
我们说信心比黄金重要。当从去年底开始，个别城市发出一丝丝限购松绑的信号后，这多少会影响到整体市场的信心温度。但这里我们聊信心，是更理性的判断，如何更理性的面对 2019 年，观察和解题的过程，还需要更多的参考值。
壹
我想，这也是贝壳研究院今年，在他的草稿纸上推演市场年度 " 方程式 " 的原因之一。
上周，贝壳研究院提出了全流通时代的论断，攸克君对这五个字，略感兴趣，何为全流通？对于未来的市场走势，这样的一个判断依据，又会给我们带来哪些具有可操作性的参考意义。
攸克君想先分享贝壳研究院院长杨现领的几个观点：
1、在全流通的市场格局下，微观市场运行的机制是 " 交易乘数 " 效应：即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。
2、全流通视角下，中国人买房不仅要靠六个钱包，有的时候还要加六个房包，即以房换房。
3、在一线和迈入二手房市场的城市，当换房需求成为主导的时候，房价就会成为一个重要的上升动力，它的涨幅有可能远远超出正常范围，在很短的时间内出现了快速的上涨。
所谓的全流通，其实是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，在杨现领看来，传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽略了不同市场交易逻辑之间的差异，甚至传统理论中，几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。
如果打破各个市场的边界，将他们所能包含的参考数值写进同一张表中，杨现领说，通过这样一个 " 交易乘数 "，就可以清楚判断出这个市场到底温度几何。
来源：和讯房产
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