租房还是买房?刚刚,大逆转了!

akeras

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对不起，我不敢生了
近日，深圳的朋友圈被一则 "深圳学位紧急预警" 的新闻刷屏，把还处于跨年喜悦中的年轻人拉回现实。
子女的教育问题，再次成为 " 深漂 " 是否能成为 " 深圳人 " 的重要考题。
据有关数据统计，2019 年深圳的学位缺口可能超过 7 万个，仅福田、龙华、光明、龙岗四区的公办学位缺口，就高达 2.2 万个，这意味着在 2019 年，深圳将有 7 万个家庭面临孩子无法上学的困境。
其中罗湖区更是出台新规，对公办学位全面设限：非深户籍临时购房、租房的将不受理申请，深圳户籍临时购房的，也不能保证就近入学。
就在一个月前，深圳某名校也出台过类似的设限新规：面积小于 30 平方米的学位房，需要实际居住六年以上方能申请学位；而大于 50 平方米的，只要一年即可。（后因涉嫌歧视，撤销通知）
你会发现，孩子上学必须购买学位房已经成为过去式，现在都开始对户型和入住年限设定门槛了，那么未来是否还会对所购住房的楼龄、装修档次等等设限呢？这是一个值得思考的问题。
实际上这些年，教育资源的匮乏，已经让深圳自上而下已经形成了共有的教育鄙视链：有户有房的优先，有户没房的其次，没户有房的排队，没户没房的靠边站。
一条条规则和限制告诉我们：是否能享受到优质的教育资源，和孩子的努力和禀赋没多大关系，而是取决于上一代人的社会阶级，取决于孩子父母的财富和地位。
在这条新闻末尾有一行留言意外扎眼，或许真正揭露了在高房价面前，年轻人对未来子女教育的恐惧和无奈。
" 对不起，我不敢生了。"
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昂贵的学区房
国外工作的朋友曾经跟我说过这么一件事情。
在美国的华人群体，总被描述成逆来顺受的样子：工作中内敛沉静，生活中规矩谨慎。不论是被 " 冷漠的无视 "，还是遭遇的职场天花板，华人历来能忍则忍。
但有一件事是特例：子女教育。
如果你挡了华人为子女教育铺的路，再能忍的华人，也能和你拼命。
所以在为给小孩提供尽可能好的教育，" 好学区 " 往往超越 " 上下班是否便利 "、" 小区环境 " 等条件，成了华人在美国买房的第一要素，哪怕为此付出多么高的代价。
美国人对此很不理解，中国人为何把自家的学区房炒得如此昂贵，还要跑到美国继续炒。
在美国，买不买学区房都不会影响子女的教育，是真正实现了「租售同权」。
美国的基础教育，遵循的也是划片入学原则，全美大概 1.5 万个学区，但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。
所以，美国所谓的 " 学区房 " 完全不同于中国的 " 学区房 "。也正因为如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示，2017 年，美国 18 岁至 34 岁的人租房率高达 71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了 56.9%。
而在中国，父母为了孩子的未来，只能被迫选择购买学区房，北京 6、7 平米的老破小能卖出 250 万元的高价，几十平米连卫生间都没有的破烂老房子都能比肩国外的豪华别墅海景房，实为奇观。
但这不是最重要的，最重要的是学区房对于教育文化的冲击。
在美国人的理念里，大家更注重的是学历，因为高学历可以带给他们无穷的创造力和财富，未来有充足的精力注重于个人事业和爱好的追求。而中国人不一样。
中国人的思维是，买最贵的学区房，读最好的书，这样就可以拿到清华北大的高学历。但讽刺的是，最后大家发现，大部分从清华北大毕业的人，根本买不起高价学区房。
于是就诞生了一个哲学问题，学历值钱还是学区房值钱？
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为什么学区房比学历更值钱？
这个问题，经常有人问到我。然而在我看来，这依旧是一个令人悲伤的话题，下面我把这个问题说透彻些。
首先，" 学历 " 和 " 学区房 " 作为两个变量，是循环套，如 " 先有鸡还是先有蛋 " 一般纠结。但是如果引入第三个变量，关系一下子就明晰了——第三个变量就是：资本。
学历和资本比，谁值钱？
考虑到资本的定义就是 " 一大笔可以生钱的钱 "，那肯定是资本 " 值钱 "。学历是什么，是劳动力质量的指标——名牌学历，往往（不绝对）意味着作为劳动力，效率和产出能力比较高。
你让劳动力去对抗资本，谁赢谁输一目了然：资本本身就是很多劳动力的凝结——钱就是一般等价物，是凝结的无差别的劳动。你工作开价 1 小时 200 元，那么 2000 元摔在桌子上就是可以顶你干 10 小时。你得先把劳动力变成资本（努力工作、攒钱、投资），才有可比性。
我们把人分成四类：
第一类：个人没学历、家里没资本。
第二类：个人有学历、家里没资本。
第三类：个人没学历、家里有资本。
第四类：个人有学历、家里有资本。
谁厉害？4>3>2>1，这应该是没有什么争议的。
为什么学区房值钱？因为第三类人，正在「抢夺」第二类人的资源，让自己的下一代成为第四类。在抢夺过程中，竞相出价，把学区房的价格叫上去了。第三类人，正在通过竞价学区房，将第二类人的下一代挤到第一类去。
为什么总纠缠 " 既然清华北大毕业的买不起学区房，还买学区房考清华北大干啥？"
注意这句话没有主语，逗号以后，隐藏了更换省略的主语。前半句特指的某部分清华北大生，是第二类人，苦战不支，扛不过后半句要买学区房，剑指清北的第三、四类。学区房买不起，以后他们的孩子基本上就奔着第一类去了，而不是第四类。
久而久之，几代人后，最后绝大多数人就分为两类人了：第一类，第四类，即没钱没学历的人和有钱有学历的人。
这让我想起了之前看过的一个节目。英国 BBC 在 1963 年开始追踪拍摄一群伦敦 7 岁的来自不同阶层背景的孩子，从贵族学校到福利院，筛选了不到 20 人。每隔 7 年拍摄一次，我一直从 7 岁、14 岁 ... 看到 56 岁。
最后得出的结论是：教育，对一个人的影响太重要了，而且富人对于教育的重视程度，远远大于穷人，且代代相传。
4
买学区房，划算吗？
通过以上文章的讲述，我相信大家心中已经对中国未来的教育有了一个明确的理解，我们再把这个关系链重新疏导一下。
目前正在发生的是，第三类人，正在抢夺第二类人的资源，让自己的下一代成为第四类，第二类人也在通过不断努力成为第四类人，这是一个长期的趋势。
在这种形势下，唯有租售同权才能破局。但是目前在中国，虽然喊出了这个口号，但距离真正意义上的落地还需要很长的时间，是否能实现还是一个未知数。
因为在这个市场上，需求永大于供给，资源稀缺就需要筛选机制，而筛选机制在中国又能以什么为参考标的呢？还是房子——财富和地位的象征。
当这个共识形成，且很难改变时，学区房就形成一种强大的稀缺资源存在于中国楼市中，它抗跌，还具有升值潜力，在财务上是划算的。
但我想说的是，学区房的存在对于整个社会来说，是不划算的。
优质教育资源，古今中外总是相对稀缺的，可以说是全世界最竞相争夺的资源，按什么逻辑和规则分配，将直接关系社会阶层流动。
目前的高教资源分配过程中，基本排除了所有资本的因素，是绝对公平的——比如复旦大学一年收 3000 名本科生，本科的学费一学年只有 5500 元人民币（公立研究生免费），对一些家庭来讲太公平了。在规则上也是如此，假设有人说，只要复旦能降一分录取我，我愿意出 100 倍学费 55 万，不好意思，没用。
但是未来，无法再纯粹按这个 " 个人禀赋优先 " 的逻辑分配高等教育资源了，就算继续沿用高考形式，而不是 " 自主招生 "，高考前的教育资源也不再是公平分配的了，而是看谁能出得起这个价钱。
比如私立小学、初高中的教育质量，取决于学区房的价格。你出 5 万一平，我出 6 万可以吗？通过这个方式，最终替代了个人禀赋竞争的公平——价高者得，本来就是资本的逻辑，是对资本的保护。
儿童教育的质量分化越来越严重，教育资源分配取决于父母是否能买得起一套学区房，取决于上一代人的社会阶级，这就是所谓教育资本化。
教育的资本化和精英化并不一样，优质教育资源本身的稀缺性决定了受教育的权利是有差异的，因此精英教育在所难免。但是，谁有资格接受精英教育应该由学生本身通过竞争来区分，而不是取决于他们父母的财富和地位。
高等教育权利的公平竞争就需要基础教育的平等，不然乡镇小学的孩子和重点小学的孩子就在未来的高考中如何竞争？" 牛小对渣中 " 或者 " 教师的定期轮岗 "，都是基础教育公平化很好尝试。
想象一下，当优质高等教育的门槛不再是你爸爸能买得起学区房，而是完全取决于个人能力时，教育资源就会更合理的分配，阶级流动性会增强，社会也更加有活力。
而不是现在这样，所有人只能抓紧时间，分分秒秒让劳动力资本化——中国的中产阶级理应焦虑，他们的一切 " 资产 " 都没法作为遗产继承：智力、教育、工作经验等等，那套可怜的房子还有负债，唯一能想到的办法，就是通过竞价学区房，试图让孩子能继承自己的 " 学历 "。
来源：楼市参考