我打入了日本房产圈，试图搞清中国人买房的秘密

_荷塘月色_

来源 | 看客 inSight
作者 | 看客


我的卧底买房之路，不仅坎坷，而且此路不通。
当你过了相信诗和远方能交配出浪漫的年纪，买房就是疗愈中年危机的最好办法。然而，眼下房格尔系数还在一路飙升，一线城市房子又无限期限购，一时间，兜里的热钱陷入了无处安放的境地。
与此同时，隔壁东亚岛国的不动产市场却频频伸出友谊的小手：单笔投资小、升值潜力大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制……种种比较优势，在中国人民的语境解读里足以催生一个新选择——
" 东京一百套房子里，有五、六套都被中国人加入了购物车。"
" 据说新宿塔（指新宿的超豪华公寓楼）一半都被中国人买走了。"


东京新宿一处高层豪华公寓里，中国房产中介正带着客户看房。
" 卖掉北京一个家，可以在东京买一栋大楼 " 的坊间传闻、"70 万安家东京 " 的房产广告无一不挑逗着瓜民的神经。
为了一探究竟，我伪装成看房客，潜入了日本房地产中介圈，并和几位在日本买了房的 " 经验人士 " 聊了聊。
一 被炒热了的东京，我来了
握着霓虹国的机票，就如同握着一张线索纷乱的藏宝图——从福冈 40 万人民币的小型中古（二手）房，到东京六本木 5000 万人民币的高级豪华公寓，日本就像一座巨型房地产市场，总有一款能满足您。


图为 2014-2018 上半年，东京首都圈新筑住宅均价走势。表单来源：日本国土交通省
事实上，2018 上半年，东京新筑住宅的均价已达 5.2 万人民币 /㎡，与 2017 年北京新建住宅的成交均价基本持平——但这并未浇灭国人前往近邻开发土地的热情。这其中必定隐藏着某种奥义。
仗着因公看房的壕气，我决定先去东京房价排行第 4 的富人聚集地港区 chill 一下。


港区之于东京，一如国贸、建国门之于北京。《东京女子图鉴》里，就有过 " 港区人不会和外区出身的人结婚 " 的论调。图为港区一处静谧的住宅区。
我提前一天预约了看房，接待我的是小周。小周所在的不动产公司号称是 " 东京最大的华人中介 "，但据说人还是不够用—— " 不知为什么，五月里莫名其妙来了一大堆买房的中国人。"


小周向我介绍东京地铁图。
这套公寓位于山手线田町站附近，步行 5 分钟可到达。两室一厅，55 平米，精装，总价 6980 万日元，约合人民币 428 万。
不过由于在日本买房不用承担公摊面积，还送阳台——足足 10 平米呢。所以，按中国建筑面积算的话，大致是 428 万能拿下 80㎡的公寓。


" 房屋重要事项说明书 " 上写明可以养宠物、附带多功能厨房、刷碗机、干燥机等。另外，如果有过白蚁、三道转手内死过人，说明书里也会如实列举——甚至还会告诉你房子漏水谁来担责。


图为小区外的山手线田町电车站，在地理位置意义上接近北京二环线。
而真正让人产生变节冲动的，是这里的看房体验。
餐具、地毯、洗碗机，就连水生绿萝，都配置齐全——虽然只是用于展示，但不得不说，浸入感超强，如同遁入了一个没有中国大妈滋扰的宜家展厅。


看惯毛坯房、简装的人受到了视觉冲击。
而且，中介公司对客人 " 挣钱买房，躺着收租 " 的痛点把握得十分精准，售后服务基本上也是海底捞级的。
" 很多人会想，我人在国内，这个房子在日本，我看不到摸不着，会很没掌握感。" 小周称。所以，在客户一掷千金后，房地产机构还会提供从找租客、管理房屋，到房租汇款的 " 一条龙 " 远程服务。
当然，羊毛不会出在猪身上，这也意味着要付他们一定的手续费（大概会是房租的 3%-5%，因中介公司而异）。


小周称，也有客人不来日本，直接委托中介购房并出租。图为小周通过微信沟通业务。
只不过，隐形贫穷人口的买房之路注定不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量着周围的一切，然后以 " 不合眼缘 " 为由，离开了公寓。


田町电车站外，一群上班族正在指定吸烟区放风，他们正是消化东京庞大租房市场的主儿。据了解，东京整体出租率达九成，其中市中心的山手线沿线较高，其他地区则较为逊色。
在提出 " 预算控制在 200 万人民币以内 " 的要求后，我很快就被残酷东京驱逐出六本木，当然也无缘新宿、银座这些向来受国人青睐的地段，只好瞄准了地价排名相对靠后的板桥区。
" 板桥会不会离都心三区太远？" 我把疑心抛给小周。小周语则重心长地告诫我：在日本投资房产，跟着车站走比什么都重要。


板桥区位于东京 23 区的西北部，北面与埼玉县相接。
第二套公寓毗邻板桥站，那是一个通勤到池袋只需 3 分钟、到新宿 9 分钟的客流大站（按此推算，居住人口应该不会少）。公寓总价为 3200 万日元，自带租约，月租金是 13000 日元。
在此之前，把首付款存进余额宝是我唯一懂得的理财方式。而当下，我不得不动用有限的数学天赋掐指一算：
用折合 197 万人民币买下这套 40㎡的公寓，作为回报，我每月能收到 8190 元人民币的房租，年化回报率是 5%。再扣除每年的固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税后（这部分金额可通过年租金 × 20% 粗略推算），回报率大概是 4%，约 24 年能回本。


在日本买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等，合计为楼盘价格的 6%-7%。图为一家中国中介墙上贴着欢迎使用微信支付的贴纸。
4% 的账面回报率不算高，但相形之下，中国一线城市的年化收益率大概只有 2%，同样的房子，大概需要 50 年才能回本，比较优势便呼之欲出。再加上小周说的 "2020 东京奥运行情 "，一切似乎充满了想象空间。
只是，临门一脚，我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。
是的，日本购房贷款利率很低（一般日本工薪族的贷款利率在 0.75% 左右），可是没有工作签证或永住权的外国人（比如我），贷款并不容易。而作为一个理智的投资客，当然也不可能向那些利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性付全款，是大多数海外投资者的选择。
——所以很遗憾，我的卧底买房之路，到此就要告一段落。


在日本银行贷款，从容易到困难的排序是：日本人