政策加码厦门房价大跌上市公司近万亿房产要“凉凉”?

苏汐玥

近日，有自媒体发布关于 " 厦门地价腰斩、房价暴跌 " 的文章刷屏。消息一出，便触动了业界的 " 神经 "，房地产看空派声音四起。泡沫破灭或多城房价下跌等消息接连不断。
凤凰网财经启阳路 4 号发现，真相并非如此，厦门只是部分区域下跌。截止 2018 年 7 月，厦门城六区有 2 区成交均价小幅上涨，四个区成交均价有所下跌，幅度在每平米 1000 至 10000 之间。根据易居研究院《百城住宅价格报告》，前 6 月房价上涨的城市数量分别为 61、72、66、69、77 和 74 个，总体上看上半年房价上涨的城市数量是在增加的。
近年来，除了个人炒房上瘾，上市公司炒房也是屡见不鲜。凤凰网财经发现 A 股 3535 家上市公司，根据一季度财报数据，共有 1658 家持有投资性房地产资产，占比 46.90%，总市值超 9 千亿。
在 " 房地产造富 " 时代，购置投资房产成了很多公司的必选项，除了投资，还可以保壳，关键时刻修饰财报。不过，随着调控进一步升级。部分上市公司的炒房梦或将幻灭，尤其是热点城市的房产投资。近日，深圳升级版的调控政策中，暂停企业购买商品房一条被广泛关注。在此之前，已有杭州、西安、长沙、上海四个城市发布了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前有关于上市公司抛售房产来修饰财务数据的案例，从侧面说明做实业收益甚至不如炒房。类似现象出现，自然会扭曲企业的投资观，进而影响实业经济发展。另外限购等环境下，通过注册公司的名义进行购房，也比较普遍，这方面是需要警惕的。无论是从房源相对偏少的市场结构还是回归到房住不炒的逻辑理念，上市公司买住宅的行为都是不妥当的。
" 厦门房价暴跌 " 背后：房价上涨城市增加
近日有自媒体发布关于 " 厦门地价腰斩、房价暴跌 " 的文章刷屏，文中称，" 厦门地价相比 2016 年几近腰斩。相比 2017 年 3 月高峰期，厦门岛内房价每平米已经下降了 1 万到 1.5 万 / 平米，岛外下跌 6000 到 1 万元 / 平米。" 此后，多家媒体又相继发布多城房价下跌的消息。
消息一出，便触动了业界的 " 神经 "，房地产看空派声音四起。泡沫破灭或多城房价下跌等消息接连不断。那么，真相是什么？
严跃进认为，当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点，而 " 厦门房价暴跌 " 的谣言或传言是一个很重要的例子。从此次谣言可以看出，类似动不动就给出了下跌 6000 至 10000 均价的案例，其实是有点夸大了。不可否认，部分楼盘价格过高，跌一点，甚至大跌也是正常的。但历史上即便是所谓有崩盘的城市，下跌 10000 元 / 平方米的楼盘非常少，即便有，也是个别报价虚高然后正处于去库存或回收尾款的房子。


厦门近年来各区房价成交均价数据来源：易居研究院
根据易居研究院监测的厦门房价各区数据，截止 2018 年 7 月，厦门城六区有 2 区成交均价小幅上涨，四个区成交均价有所下跌，幅度在每平米 1000 至 1000 之间。严跃进认为，对于此类降温，应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。
实际上，从全国来看，根据易居研究院《百城住宅价格报告》，前 6 月房价上涨的城市数量分别为 61、72、66、69、77 和 74 个，总体上看上半年房价上涨的城市数量是在增加的。从统计局公布的最新 6 月房价 70 城房价来看，房价下跌的城市数量呈减少趋势，相反房价上涨的城市数量增多。房价上涨数量达到 63 个，下跌城市数量只有 4 个。
对于下半年房价的走势，严跃进认为，单纯从房屋成交均价来看不会跌。但是如果说从价格上涨幅度看，下半年预计形成涨幅不变、维持小涨的状态。
房价有两根弦，一根由市场决定，一根由政策把控。7 月底召开的中共中央政治局会议，提出下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。一周时间后，住建部再下 " 狠令 "，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。" 把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定 "
据中原地产统计，2018 年 1-7 月份，楼市调控次数高达 260 次。刚刚过去的 7 月份，更是密集，发布了超过 70 次调控。
严跃进认为，总体上看，下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。所以各地市场过于疲软的走势，也还是会值得各地政府关注的。应该说下半年还会出台各类新的管控政策，充分体现 " 托楼市、降虚火 " 的分类调控思路。房地产市场应该说，出现下行、降温、放缓等特点都是正常的。而现在其实只不过是价格的调整，市场信心没变，厦门市场本身就是优质的市场。所以周期性的调整并不代表市场的崩溃。
近年来，除了个人投资炒房，上市公司炒房也屡见不鲜。若房价大涨大跌，也将牵动上市公司的神经。
近一半上市公司投资房地产市值超 9 千亿
凤凰网财经启阳路 4 号发现，Wind 数据显示 , 截止发稿，A 股共有 3535 家上市公司，根据上市公司公布的今年一季度数据，共有 1658 家持有投资性房地产资产，占比 46.90%，总市值为 9904.74 亿元。
上市公司中持有投资性房地产资产市值最高的为美凯龙，市值为 720.2 亿元，投资性房地产资产占总资产比值为 70.31%，从比例来看，比值为上市公司第二名。该公司为国内家居流通行业的龙头企业，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称：红星美凯龙）先后登陆香港证券市场和上海 A 股市场。
红星美凯龙披露一季度数据来看，各方面业绩都较亮眼，公司实现营业收入 28.89 亿元人民币，同比增长 25%。归属母公司所有者的净利润为 11.82 亿，同比增长 31%。不过，在投资活动产生的现金流金额近 10 年均为负。
红星美凯龙定位为 " 第二开发商 "，红星美凯龙家居集团股份有限公司副总裁、上海红星美凯龙住建集采有限公司总裁张贤解释为，在全国各地的房产项目的后毛坯房阶段，提供品牌、咨询、设计、营销，包括装修、供材、售后的一揽子服务方案。
投资性房地产资产占总资产比值最高的为 ST 山水，比值为 86.09%。ST 山水投资性房地产资产为 4.55 亿，总资产近 5.28 亿。ST 山水一季度数据显示，归属母公司股东的净利润为 133.70 万元，同比增 123.84%，营业总收入为 3302.20%，同比增 850.14%，而去年亏损 2548.33 万元，营业总收入为 1448.29 万元。近日，ST 山水发布了多个高管离职消息，此前，ST 山水一直被债务纠纷、保壳、资产查封、无实控人、主业不明等问题困扰，其依赖被查封资产收取租金的 " 无主营业务支撑 " 状态也受到业内的诟病。
凤凰网财经启阳路 4 号发现，投资性房产资产市值上亿的 20 家上市公司，占总资产比值超过 50% 的上市公司共有 9 家，除了 ST 山水、美凯龙，还有 ST 宏盛、中国国贸、海宁皮城、皇庭国际、阳光股份、轻纺城和广汇物流。
在 " 房地产造富 " 时代，购置房产成了很多公司的必选项，除了投资，还可以保壳，关键时刻修饰财报。以 *ST 人乐为例，去年公司将位于长沙的一处成本为 1.38 亿元的物业以 4.36 亿元出售给大股东。此举直接让公司扭亏为盈，并成功摘帽，成功更名为 " 人人乐 "。连续亏损两年，将被戴上 ST 的帽子的贝因美，在去年年末卖掉囤积的 22 套房产。
除了保壳，处置房产充业绩的公司也不胜枚举。临近 2018 年半年报披露期，多家上市公司在二季度末处置了所持有的房地产资产。据凤凰网财经不完全统计，今年共 24 家上市公司出售了房产。其中 6 月就有 10 家上市公司出售了资产，不少公司获利巨大。
从出售的房产区域看，多数为北京、上海、深圳等一线城市，主要为投资性房地产。以金智科技为例，6 月 28 日公告表示，公司拟以 3308.16 万元的价格将北京 4 套住宅房产的总面积为 551.36 平方米房产出售给江苏金智集团有限公司。金智集团为本公司控股股东，本次交易构成关联交易。链家网显示，金智科技出售的 4 套住宅房所在小区莲花池东路甲 5 号院，6 月成交均价为每平米 10 万左右。按照该小区目前成交均价 10 万元 / 平方米计算，金智科技此次为折价 4 成向控股股东出售房产。
此次房产出售预计将使金智科技今年上半年增加净利润约 1973 万元。根据公司财务部门初步测算，本次房产出售扣除账面净值、各类税费和手续费后，预计将使公司 2018 年上半年归属于上市公司股东的净利润增加约 1973 万元（最终以审计机构审计确认后的结果为准），约为公司 2017 年经审计归属于上市公司股东的净利润的 12.85%。今年一季度，金智科技业绩出现下滑。报告期内公司营业收入 3.85 亿元，同比减少 29.4%；净利润 2131.77 万，同比减少 37.86%。
有分析认为，部分公司通过变更投资性房地产会计计量方式，增加公司账面价值。由于会计计量方式从成本法变更为公允价值法，大幅提升了当期利润和资产规模。业内人士指出，依据《会计准则》，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。用成本法的好处是计量方式简单，且不会因房价起伏产生大的波动。因此，多数上市公司采用成本法。在公允价值模式下，房价上涨会带动业绩增长，但房价下跌，业绩也会受拖累。
政策围堵上市公司炒房
不过，随着调控进一步升级。部分上市公司的炒房梦或将幻灭，尤其是热点城市的房产投资。近日，深圳升级版的调控政策中，暂停企业购买商品房一条被广泛关注。在此之前，已有杭州、西安、长沙、上海四个城市发布了类似政策。各城出炉的限制企业购房，一方面围堵了炒房客通过注册大量公司炒房的通道，一方面堵死了上市公司的炒房财路。
6 月 24 日，西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。西安市房管局负责人表示，此举是为了 " 防止以企业名义投机炒房 "。
在 " 九龙仓珑玺事件 " 之后，杭州也紧急出台措施暂停企业参与新房摇号。6 月底，长沙出台最严的楼市调控举措，购房暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购商品住房须取得不动产权属证书满 5 年后方可转让。
7 月 2 日，上海出台规范企业购房的暂行规定。规定要求企业在上海市购买商品住房必须同时满足设立年限已满 5 年、在上海市累计缴纳税款金额已达 100 万元人民币、职工人数 10 名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年等条件（已缴纳税款金额满 500 万元以上的企业除外）。
对于上市公司炒房的行为，也有业内人士建议，应从监管角度入手，要求上市公司在 IPO 及再融资环节，主动出具不参与购买和持有投资性房地产的承诺书，并将这一行为纳入日常监管范围。
严跃进认为，此前有关于上市公司抛售房产来修饰财务数据的案例，从侧面说明做实业收益甚至不如炒房。类似现象出现，自然会扭曲企业的投资观，进而影响实业经济发展。另外限购等环境下，通过注册公司的名义进行购房，也比较普遍，这方面是需要警惕的。无论是从房源相对偏少的市场结构还是回归到房住不炒的逻辑理念，上市公司买住宅的行为都是不妥当的。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京很有可能会跟进公司买房这个举措。据他了解，北京相关主管部门确实是在考虑这种政策。利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。暂停企事业单位购买住房，这一政策有可能继续向多个城市蔓延。对于供需结构紧张的城市来说，这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。预计这一政策有望在多个城市复制。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前在接受媒体采访时表示，利用企业来买房或炒房，尽管企业购房成本较高，但获利高让他们愿意这样做。楼市供求关系比较紧张的地方，需要及时补上政策漏洞。为进一步抑制炒房，房地产供求关系紧张的城市很可能会陆续跟进限制企业买房。
文章转载自凤凰网财经启阳路 4 号