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近日中国银保监会发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险（" 以房养老 " 保险）扩大到全国范围开展。说到以房养老，其实并不是什么新鲜事。
随着人口老龄化趋势加快，养老问题已经成为一个全球性问题。作为养老的一种方式，" 以房养老 " 已是西方发达国家较为常见的一种养老模式。
在国外，以房养老模式被称为 " 倒按揭 " 或 " 反向按揭 "，出现在 20 世纪 80 年代中期。目前在美国、欧洲、日本、新加坡等发达国家推行多年，已成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在养老问题日益引起关注的今天，发达国家 " 以房养老 " 的经验或值得借鉴。
美国：约九成按揭贷款由美国联邦住房管理局提供
反向抵押贷款起源于荷兰，但在美国发展最成熟、最具代表性。上世纪 60 年代，美国开始尝试 " 以房养老 " 模式，经过几十年的发展，目前最为普遍的一种模式是：由美国联邦住房管理局提供倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。
在这种模式下，贷款的申请人需年满 62 周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准，同时，该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
许多美国老年人在退休前 10 年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。" 以房养老 " 已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
【点评】这类模式的优势在于可以分散政府养老保障的压力，提升老年人晚年生活品质和开拓银行保险等金融机构业务领域，而短板在于适用边界也非常有限，要受到房屋地理位置、老人年龄的限制，同时不清楚自己能住多长时间的老年人和刚退休的老人不适合采用反向按揭。
英国：房子无使用年限 养老多借助保险
与美国主要依靠政府养老不同，英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量。调查发现，超过 1/3 英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。
英国的 " 以房养老 " 主要有两种形式：一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有 20% 左右 50 岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作 " 逆向年金 "。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
日本：长期生活支援资金贷款
公开资料显示，日本是世界上老龄化最为严重的国家之一。同时，日本老人拥有住宅的比率高达 89%，拥有两套住宅的比率超过 30%。1981 年，东京都武藏野市政府率先引进 " 倒按揭 " 的以房养老模式，之后不久，日本中央政府研究推出 " 长期生活支援资金贷款 " 政策，鼓励各地政府根据本地区情况推广以房养老的办法。
日本的以房养老模式大体可以分为 " 政府主导型 " 和 " 民间参与型 "。政府主导的以房养老条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求 65 岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的 80%，申请者还需要指定担保人。申请者故去后，由担保人变卖抵押的房地产后，一次性归还养老金。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理以房养老的成功率也就较高。
民间参与的方式是由民间金融机构直接经营以房养老的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在 65 岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意，甚至还要求必须是独门独院的建筑，不能是公寓式住房。申请者所获养老金的总额不能超过抵押房地产时价的 70% 甚至还低，而且还要交还一定的利息。申请者故去后，担保人必须在 3 个月内一次性偿还养老金的本金和利息。
【点评】日本以房养老的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。首先是日本经济长期低迷，房地产价格持续下滑，抵押风险较高，金融机构望而却步；其次是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想，不愿意放弃手中的资产；再是近些年金融机构饱受金融风暴冲击，资金运作面临巨大风险，限制了金融机构涉足以房养老市场的积极性。因此，如何保持次以房养老市场的稳定，减少风险，是日本今后需要解决的问题。
新加坡：政府主导型和民间参与型以房养老模式
在新加坡，约有 82% 的人口都是居住在政府组屋里（其中 80% 拥有自己购买的住房，2% 是租赁住房），退休者可以将自己的住房抵押给金融机构，并按月从该金融机构获得现金收入，而退休者本人仍可居住在自己的住房。新加坡 55 岁以上的老年人被社会统称为乐龄人士。新加坡政府还专门为独居或只有老两口在一起的老年人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在 40 平方米左右，价格低廉。此类公寓使用权一般为 30 年 , 可延长使用期但不能转让和继承。
新加坡主要从统筹养老保障、倡导居家养老和规范机构养老三方面促进养老事业。新加坡的机构养老是政府、社会、家庭以及个人等多方面共同参与的养老机构，是政府制度性保障措施和社会团体及民间组织所提供的各类福利共同发挥作用的机构。
【点评】新加坡的以房养老属于公益性质，其所有产品几乎都与政府密切相关。屋主可出租部分或整套住宅换取养老收入，也能以大换小获得差价，但不允许出售或抵押。因此，实施效果比较好。
1. 您赞同以房养老这种模式吗？ A. 赞同 B. 不赞同 C. 说不清楚 2. 不赞同的原因是什么？A. 不想把房子抵押给银行或保险公司 B. 还有更好的养老模式 C. 现有制度还不够完善 3. 您认为国内以房养老制度还有哪些需要改进的地方？A. 安全性还有待提高 B. 对房屋的要求太苛刻了 C. 年龄的限制要放宽点 D. 其他 提交
【整理】冯善书 郭家轩
【校对】叶剑华
【作者】 郭家轩；冯善书
【来源】 南方报业传媒集团南方 + 客户端
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发表于 2018-8-12 16:52:14
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