安徽省城房产专家表示——“取消公摊”不会影响房价

风波浪里一叶舟

[ 合肥网资讯中心 ]
日前，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等 38 项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，里面包含 13 项工程项目规范和 25 项工程通用规范。其中，工程项目规范第 10 项，即《住宅项目规范 ( 征求意见稿 ) 》 ( 以下简称《规范》 ) 引发舆论关注。该征求意见稿第二部分 2.4.6 条指出，" 住宅建筑应以套内使用面积进行交易 "。这是住建部首次 " 官宣 "：房屋应由套内面积来进行交易。
2 月 25 日，安徽商报融媒体在省城走访调查发现，" 住宅拟按套内面积交易 " 引发省城不少房产业内人士和购房者热议。业内人士表示，公摊面积剥离，或导致开发商对该区域从简施工，进而降低居住品质感。合肥房产专家分析称，《规范》实施后不会对房价产生影响，公摊面积若从房价中剥离，政策落地实施的同时需有刚性规制约束。
[ 走访 ] 公摊面积易被开发商 " 藏污纳垢 "
" 公摊面积不透明的问题由来已久了，这次的征求意见稿，如果将来能落地实施，我们购房者希望能有个统一的公摊比例标准和收费明细。"2 月 25 日，在合肥政务区一家楼盘看房的苏先生谈及近日引发舆论热议的《规范》时认为，公摊面积已成为灰色地带，易被部分房地产开发商 " 藏污纳垢 "。
一周前，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等 38 项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中，工程项目规范第 10 项，即《规范》引发舆论热议。该征求意见稿第二部分 2.4.6 条指出，" 住宅建筑应以套内使用面积进行交易 "。这是住建部首次 " 官宣 "：" 房屋应由套内面积来进行交易 "。
2 月 25 日，记者在合肥多家在售楼盘探访发现，多名看房市民与苏先生感同身受，" 实际公摊面积具体是多少，只有开发商知道，就算随便用个公摊比例，我们购房者也根本不懂。" 刘女士认为，" 购房者往往稀里糊涂买单不说，到了后期，公摊面积的使用权和收益有时候也没有归属业主所有。"
对于此项政策，市民刘先生觉得距离取消公摊面积的日子不远了，但也表达出 " 羊毛出在羊身上 " 的担忧，" 如果公摊面积取消了，如果买房都按套内面积算，开发商很可能给出的房价会更高。"
[ 业内 ]
告别公摊或让开发商 " 偷工从简 "
在省城陶冲湖附近一家在售楼盘内，房产销售部门负责人胡先生解答看房者疑问时表示，住建部近日发布的这个意见征求稿，距离正式文件下发再到各地出台落地细则，至少需要五年的时间。胡先生认为，公摊面积的多少是市民购房时颇为关注的价值点，但这部分面积并不是越小越好。" 如果公摊面积开发成本由开发商承担，部分开发商压缩公摊面积，也可能提高房屋单价。" 胡先生举例称，" 如此一来，新建楼盘的电梯空间、公共走廊、入室大堂等都有可能成为开发商施工‘从简’的区域，楼盘品质感下降了，最终受影响的还是消费者。"
" 套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。" 潜山路一家国企地产开发商相关负责人殷先生分析，如果未来房屋按照从套内计算价格，得房率将更透明了，对那些打着擦边球主打低得房率的开发商而言，灰色利益将大为减少。" 反之，对消费者而言更有利了，后期房屋的物业费可能会有所降低。"
[ 释疑 ] 《规范》实施后不会影响房价
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，我国在 1998 年提出住房制度改革时，将商品房的公摊面积纳入到房价中是有特定历史原因的，比如当时国家的商品房市场方兴未艾，但很多从农村来城市购房的消费者多抱有 " 各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜 " 的心态。" 那个年代，将公摊面积计入房价，有利于购房者增强对住宅公共区域的维护意识。" 凌斌认为，我国房地产在过去 20 年蓬勃发展，如今商品房市场已经成熟，业主素质有了很大提升，很多开发商在 " 自律和他律 " 的环境中诚信经营并有了责任担当，" 因此，此次引发舆论热议的《规范》中，公摊面积将从房价中剥离，我认为是水到渠成的事情。"
《规范》实施后是否对房价产生影响？凌斌表示 " 不会 "。凌斌认为，开发商会按照现行的价格，按照得房率，将建筑面积换算成套内面积。比如合肥某楼盘一套 100 平米的房子，单价 20000 元 / 平方米，得房率为 80%，那么开发商可能会按照套内，即 25000 元 / 平方米的价格销售，房价不变。" 因为房款总价未变，表面上看房屋单价从 2 万元 / 平方米上涨到 2.5 万元 / 平方米，但总房价并未发生实质性的上涨。"
[ 观点 ] 剥离公摊面积需有刚性约束
谈及住建部《规范》中引发热议的 " 住宅建筑应以套内使用面积进行交易 " 条目，凌斌认为，这一条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。从《规范》修订的征求意见到实施，会是一个较长的过程。" 待到落地实施，可能会从新拿地的项目开始，同时有一段‘双轨制’并行的过渡时间。房屋交易原则应该按照‘老人老办法，新人新办法’进行。据我所知，香港地区就如此。" 凌斌称。
凌斌还认为，《规范》实施过程中，为避免对业主有利的交易规则被开发商变相转化，国家有关主管部门应针对 " 按套内面积交易 " 的规则出台并行的刚性约束政策，比如为避免开发商在政策实施后从公摊面积上偷工减料，可以推行房屋现售制度，消费者可以从实景现房中核查买房的公摊部位是否有水分。
安徽商报融媒体记者吴洋 / 文
余红霞 / 图
- 链接国际上通行以套内面积计价
安徽商报融媒体记者了解到，目前，全国一二线城市的公摊系数普遍在 15% 至 25%，很多不规范的城市甚至有超过 30% 的住宅公摊系数。调研显示，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对 " 公摊面积 " 作出明确约束。
早在 2002 年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。