与这位旅美学者聊聊波士顿房产

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编者的话：
波士顿是最为中国人熟知的美国城市之一，不仅仅因为这里有哈佛大学与 MIT，还因为它是美国最漂亮的城市之一。近年来，随着留学热，波士顿的房产成为中国人的心头好。
为此，本文专门采访了我的好友、波士顿大学访问学者 lulu，为读者介绍波士顿房产的一些基本信息。Lulu 本人也是一名 Airbnb 超赞房东，因此，在波士顿生活学习期间，对波士顿房产以及当地政策法规有着自己特别的观察。
在本文，将为大家介绍波士顿这座城市以及它的房产市场，想到美国买房，特别是想到波士顿买房的朋友，可以认真一看。
下面是孙不熟与 lulu 的问答。



lulu，管理学博士，曾为《南方日报》等媒体撰稿，波士顿大学访问学者。
Q＝孙不熟
A＝lulu
1、波士顿人均年收入约 8.2 万美金
Q：一个波士顿普通中产的年薪大约多少？
A：根据美国皮尤研究中心（Pew Research Center）的定义，美国中产阶级定位为家庭收入在全国收入中位数 67%-200% 的一个区间段。
按照这个定义，2016 年美国中产阶级的收入大约在 3.9560 万美元（约合人民币 25 万元）-11.8080 万美元（约合人民币 74 万元）之间。但由于居住地生活水平不同，各个州的中产阶级收入也有所不同。美国财经网站 Business Insider 近期对美国 25 座大城市进行了调查，数据如下：


（数据来源：Business Insider）
因此，在波士顿，人们年平均收入为 $82380，中产阶级收入范围在 $54920-$164760。


摄影／lulu
2、房价仅次于纽约与硅谷，最贵区域大约一万美元每平米
Q：波士顿地区房价最贵的是哪些区域，大概多少钱一平米？
A：美国的面积计量单位是 sqft（平方英尺）, 不是 square meter（平方米），而 1 平方英尺约等于 0.1 平方米。
波士顿房价均价约在 $143-$2996/sqft 之间，价格偏高，在美国仅次于纽约曼哈顿和加州旧金山。
（数据来源：GogoBoston Realty）
简单说，在波士顿地区，Back Bay, Beacon Hill,Fenway, Kenmore, the Seaport District, the South End，theTheater District, and the Financial District，价格偏贵，每 sqft 的平均价格是超过 1,000 美元。而在一千美元俱乐部之下，好的地区平均价格则是 700 美元到 999 美元之间。
这里包括 了 North End, Waterfront, FortPoint, Harvard Square, Cambridge, South Boston, the Leather District, Brighton,and Charles town 这些地区。
3、一室公寓每月租金约 2318 美元
Q：波士顿中心区的租金水平咋样？租售比大约多少？
A：就公寓来说，2018 年波士顿公寓的平均租金为 3,016 美元，而 2017 年平均租金为 2,963 美元，也就是上涨了 2%。波士顿的一室公寓每月租金 2,318 美元，一卧室公寓平均每月需要 2,797 美元，两卧室公寓的平均租金为 3,416 美元。
而市中心的独栋 House，不少是按照卧室分租方式，分租给当地学生。一个卧室的租金约 1,000-1200 美金之间。而面积越大，卧室越多，这个 house 的总体租金自然也会越高。
4、房产税约房价的 1%
Q：波士顿的房产税是怎么收的？物业费一般是什么水平？
A：波士顿的房产税税率一般为当地郡县政府评估基准房价的 1-1.5%。另外，波士顿房产税有一个优惠政策，即如果是自住，购房后到下一年元旦之前向政府部门提交申请，每年可免除 1500 美元的波士顿房产税，而且无需每年申请，申请一次后即可一直享受此优惠。
独栋 House 是个体物业，连着土地都属于个人财产，不产生物业费。而美国的公寓通常集中沿街分布在市中心区域，交通便捷，周边生活配套齐备。物业费一般是在 200-400 美金 /month 之间，服务内容主要包括整理草坪，冬季铲雪，暖气和冷水供应等，但具体是根据每个物业管理公司自身规定。
5、波士顿也有学区房，但 " 租售同权 "
Q：波士顿有学区房概念吗？好的学校如何筛选生源？
A：自建市以来，波士顿就一直处于美国教育的最前端。因此，波士顿的好学区非常多。在国内，学区房主要是指优质小学资源旁边的房子，但在美国，学区房的概念包括从小学衍生至初中，高中和大学，并且是以高中为主要指标。
在波士顿，普通的学区，可以直接按照居民居住区域入学，如只是租住也同样可以在该学区入学，类似于国内的 " 租售同权 " 政策。但是如果是很好的学区，则都需要考试，竞争激烈，达到要求才可以入学。
6、中产阶级更喜欢住郊区
Q：波士顿中产阶级一般喜欢住市中心的高层住宅，还是郊区的 House？
A：美国的城镇化是一个逆城市化的过程，从居住舒适度，自然环境和居住私密性来说，中产阶级自然更喜欢住在郊区。当然由于金融区和商业区都在市中心，有部分中产阶级还是会选择住在市区，是为了方便工作。
以本人在 BU 的导师为例，他是美国加州人，一直很喜欢海边的自然环境。因此，即便他和他的妻子工作在市区的 Boston University，却居住在郊区海边一栋很漂亮的小房子里，每天坐小火车来回 BU 上下班，需要两个小时。


摄影／阿紫
7、波士顿没什么缺点，除了冬季太长
Q：简单总结一下波士顿这个城市的魅力和缺点各自有哪些？
A：波士顿位于美国东北部，是美国高等教育，科技和医疗保健的中心，也是全美人口受教育程度最高的城市，拥有超过 100 多所高校。同时是新英格兰地区最大城市，最早欧洲移民聚集，因此有着很强的英伦气息，历史悠久，文化沉淀和古典氛围都很浓厚。
在我的感受里，波士顿是一个很白的城市，一方面是由于白人聚集居住地（占比 80% 以上），大多都受过良好教育，人口素质较高。另外一方面，波士顿有着漫长的冬季，整片城市白雪皑皑，有雾霭森林的纯净美感。
很多人都把波士顿看做福地。在这座城市里，你可以转角遇见书本或电视上才可得见的大咖，可以蹭得哈佛大学和 MIT 等名校的公开课程，可以见得很多聪明人，同时感受到人们的亲切，和善和礼貌。
这座城市几乎没有什么缺点，除了冬季漫长。从 12 月份到来年 4 月份都会下雪，一年中 1/3 的冬日时光。在冬季，日照时间短，约 6 个小时，而铲雪难度大，出门要注意安全。


8、波士顿房产市场稳定，受中国买家喜爱
Q：波士顿为什么深受中国买家喜爱？波士顿房产又是否值得投资，如何投资？
A：波士顿及周边地区优质的小学，初中，高中，大学教育资源吸引着世界各地家长和学生。我想，给孩子最好的教育，是许多父母来到波士顿购置房产的初衷。
从投资的稳定性来说，波士顿是个好的选择。名校云集，高科技和医疗中心，房产需求大，同时 locals（当地人）是接受过良好教育的白人为主，就业率也高，以上因素使得波士顿房价一直居高不下。2008 年美国金融危机爆发，波士顿地区房产市场却比较坚挺，没有受太大影响。
从投资的收益性来说，波士顿房价偏高，同样的价位，在美国的其他州区可以有更多选择。但波士顿独特的魅力和优势，使得其房产几乎都在短时间内售出。华人购买波士顿房产如果不自住，大多是长租给当地学生或者白领，收取较高租金。


9、在美国买房，必须通过经纪人，佣金由卖方承担
Q：中国人如果到波士顿买房，需要满足哪些条件？
A：中国人在美国买房，包括在波士顿买房，只要持有中国护照，以及美国签证即可。在美国买房有几个比较特别的地方需要留意一下，首先，买卖房交易，在美国必须通过经纪人（Agent）交易。经纪人收取交易总额的 2-2.5 个点佣金，买卖双方经纪人的佣金都是由卖方来承担。
其次，中国公民在美国买房大多是全款付清，整个流程走完是在 10 天 -2 周左右。部分银行也可对中国公民提供贷款服务，首付可以做到 3-5 成，还款年限不一样，放贷利率也就不一样。比如说，如果是分 30 年还清，利率约去到 5.5%。贷款需要买主出示自己在国内的收入证明和资金流水单。


10、资产拥有者自行打理民宿，并需纳税
Q：目前国内分享经济和民宿业很火，能否简单介绍一下波士顿的民宿情况？
A：某种意义上，由于哈佛和 MIT 的存在，波士顿也是世界性旅游景点。同时每年一届的波士顿马拉松，高校毕业季等，使得酒店业繁荣，民宿也较盛行。
和国内 Airbnb 的过度商业化，二手房东化不同的是，美国主要是由资产拥有者自行打理，并且需要纳税。不少当地人会业余打理自己的房产，经营 Airbnb，能带来一笔不小甚至颇丰的收益。波士顿名校汇聚，气候宜人，环境优美，看好其民宿发展。
编者注：感谢 lulu 的学术支持。
长期欢迎读者来稿，请寄：sunbushu@qq.com。
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