坤鹏论：房产中介高层演大戏长租公寓背后是资本在作恶

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我觉得这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。
——国务院发展研究中心研究员 刘卫民


上周，坤鹏论聊了国内一二线城市房租急剧上涨的事，上周五此事再次发酵，演变成了一场 36 小时惊心动魄的房产中介高层大佬大战。
大战的双方一个是前我爱我家副总裁胡景晖，另一个则是链家和其董事长左晖，中间还暗藏着我爱我家董事长兼 CEO 谢勇。
8 月 17 日周五上午，胡景晖在电话会议中对媒体表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价 20% 至 40% 的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。


胡景晖甚至表示 " 长租公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害 "，他认为，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比 P2P 爆雷更为严重，呼吁政府有关部门应该引起高度重视。
房事无小事，特别是在这个非常敏感的时间里，很快，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门紧急集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：
不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
自如周五晚间赶紧发布官方声明表示：不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。
同样在 8 月 17 日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。


谢勇对胡景晖说，链家的左晖很生气，后果很严重。
8 月 18 日上午 9 点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，辞去在我爱我家的所有职务。
据胡景晖接受媒体采访的原话：
" 昨天（8 月 17 日）上午 9 点半到 10 点半，我开了那个媒体的电话会议，就那些租赁的事情。然后，中午就有记者曝出新闻。下午 1 点 22 分，谢勇就找我谈话。他把我叫到办公室，就是一顿臭骂。"
" 在此之前，他和左晖已经通了电话。"
" 是链家的董事长左晖给我们的董事长谢勇打了个电话，说：‘你管住老胡，不要让他再攻击我们了，否则我整个链家在舆情上要跟我爱我家全面宣战。我爱我家是上市公司，你怕股票跌吧？所以你管住老胡。’ "
8 月 18 日午间，左晖连忙发布声明，甚至不惜微信截图，澄清是谢勇主动联系他，至于让我爱我家切割胡景晖，是谢勇自身选择。
左晖还强调，" 同意大家要一起为行业发展努力，对我爱我家内部事情没有任何观点。"


8 月 19 日，胡景晖在北京通州宋庄同泽艺术馆举办个人媒体沟通会。
除了重申之前观点外，他还和左晖进行了沟通，而左晖则信誓旦旦 " 以人格担保，从来没有主动联系过我爱我家的高管，绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱我家的话。"
不过，谁也没有电话录音，更没有现场旁听，到底谁在说谎，只有左晖和谢勇心知肚明。
据说，胡景晖看到左晖的声明后，突然怒斥我爱我家前董事长刘田和现董事长谢勇做局，" 按老左的说法，原来在昨天我爱我家前董事长刘田和现董事长谢勇在合谋收拾一个呕心沥血 18 年的说了真话老臣。"
此事估计在本周还会继续发酵，毕竟焦点谢勇还没有任何发声。
本来房租上涨的报道已经有段时间，房产中介们一直鲜见回应与澄清，怎么突然就爆发了？
下面，坤鹏论就谈谈对这一事件看法。
之前媒体报道房租上涨并直指背后推手是自如、蛋壳等长租公寓运营商，而自如、蛋壳以及所有房产中介们本想冷处理，因为中国老百姓是最健忘的，忍过一时，只要有了新的舆论热点，老百姓的视线就会立即转向，自己也就平安无事了。
没想到的是，行业内部居然有出了 " 败类 " ——胡景晖，并且还是我爱我家的高层，而且还 " 危言耸听 " 地说长租公寓爆仓比 P2P 爆雷更厉害，这些简直就是大新闻几要素的堆积，不火才怪。
更令业行大佬不爽的是，胡景晖的言论还引来了政府关注，一个约谈让大家正如火如荼、蓬勃发展的长租事业全方位受阻。
请大家注意约谈的部门，除了直管的北京市住建委外，还有市银监局、市金融局、市税务局等部门，所以约谈的三大要求中第一条就是 " 不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源 "。
坤鹏论发现，有些媒体在报道时，特意将这条省略，而它才是我们应该关注的重点之一，也就是银行的钱还在往房市里面跑！
我们注意到，在我爱我家的专明中除了最后一条外，其他两点都在解释长租公寓如何如何好，房租上涨有各种因素，就是没长租公寓什么事，不是它惹的祸。
我爱我家为什么要如此坚定地为长租公寓洗地？甚至不惜 " 干掉 " 多年忠臣胡景晖以平众怒，这背后的故事耐人寻味，左晖可能只是很生气的一个，还应该有其他人对胡景晖恨得牙根痒痒。


2017 年 " 房住不炒 " 提出后，" 租售并举 " 接棒而上，租房也迎来供给侧改革。
从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及 " 租购同权 " 理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。
官方支持资本的措施包括减税、提供融资渠道。
其中融资渠道包括发行债券，发行房地产信托投资基金（REITs），甚至可能允许长租企业 IPO、借壳上市（房企在 A 股的 IPO 和借壳上市都处于暂停状态），未来或许还会有 PSL 渠道的低息贷款。
资本永远是嗅觉最灵敏的猎食者，他们很快就闻到租房市场散发的阵阵肉香，杠杆和定价权就是两块最肥美的鲜肉，让人垂涎欲滴。
于是 " 长租公寓 " 悄悄地成了目前是资本市场为数不多的风口好故事。
今年 1 月，自如成为了长租市场的第一只独角兽，A 轮融资 40 亿，估值超过 200 亿元。据媒体统计，目前市场上已有近 20 家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。
目前进入市场的资本有国资（保利），有民资（万科），还有外资（华平投资）等各路大鳄，甚至代表 BAT 的资本也纷纷入局，几十家顶级投资机构逐鹿长租公寓。


而且，在国家的支持下，长租公寓领域，金融创新一直在不断上演，资本市场对长租公寓的支持力度在增强，投资主体银行和保险资金，参与长租公寓的方式越来越丰富，用花式融资来形容并不为过。
比如：自如已经把项目打包起来搞起了资产证券化，以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上发行国内首单租房市场消费分期类 ABS，让各路资金认购。
再比如：今年 2 月 2 日，由碧桂园和中联基金共同实施的 " 中联前海开源 - 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 " 获得深圳证券交易所审议通过，产品规模达 100 亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级 AAAsf，这也是租赁住房领域最大规模的证券化产品。




这下，长租公寓的参赛者们用杠杆轻松得来了大量资金，成本还不高，那就直接冲到市场里面不惜一切代价血拼，力争快速做大规模，掌握更多资源，当垄断态势一旦形成，定价权就直接把握在手中，那时候，还不是说多少是多少，欢快地收割韭菜，狂吸年轻人的血。
资本让你占的便宜薅的羊毛，最终都得成倍地还回去！
这个套路并不新鲜，是资本惯用的烧钱圈地，老子有的是钱，砸死你！所以，大量资本都在赌租房这个大风口，争先恐后进入，因为风口就是看谁速度快，唯快不破，钱不是问题，速度和资源才是关键，所以也就出现了许多人不理解的面粉竟然比面包还要贵的怪现象。
简单说，资本在作恶。
正像媒体总结的那样，这轮房租暴涨的逻辑就是：
将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。
按照以前资本的故事，未来的长租公寓还不止房租利润这一点，它还是线上 + 线下的最好结合，市场占有率高，APP 下载量大，用户是最值钱的年轻人，进而可以做金融、做社交、做外卖、做网购 ......
个个都是独角兽体量的大生意！


同时，因为长租公寓可以预收款（押金和预付的房租），这样现金流会非常非常好，收获大量沉淀资金，这些钱又可以干很多事情，最简单的就是拿用户交的钱借给用户，搞房租分期，京东屹立不倒，玩就是类似拿供应商的货款再借给供应商的供应链金融。
但是，资本是食肉的，是嗜血的，拿了风投的钱，他们会疯狂更贪婪，他们眼中只有公司估值和一夜暴富，预收款在他们那里一定是要被挪用的，不信可以看看共享单车企业，哪一个不是把押金当自己的钱来花，这就埋下了隐患，资金链一旦断裂，泡沫立即破灭。
现在看来，市场自发的、" 业主直接面对租房者 " 的租赁模式，反而是风险最低、成本最低的模式。
可以说，这次又是那只 " 有形之手 " 干预市场惹的祸，让本来风平浪静的租房市场也变成了羊毛出在狗身上的资本战场。
8 月 16 日，国家开了个会，会上说，取消和减少阻碍民间投资进入养老、医疗等领域的附加条件，帮助解决土地、资金、人才等方面的难题，加强事中事后监管，营造公平竞争市场环境。
哎！
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坤鹏论
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