房产投资你真的懂得运用杠杆吗？

豌豆黄儿

来源：楼市团长（ID：tz52801）


01、如何正确认识杠杆？
天下之事，无所不杠杆。自有人类以来，杠杆就一直伴随着我们。为什么？因为 " 杠杆 " 意味着 " 放大力量，提高效率 "。
乡下的老农在耕作的时候，用的锄头本质上就是一种杠杆，他靠的就是长长的 " 物理杠杆 "，用很小的力气就可以快速开垦。
一个东莞的企业家，他雇佣了 100 个工人来制造手机配件年营收 5000 万，他用了这 100 人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分成本而已，这个过程是 " 管理杠杆 " 在起作用。
拼多多，风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等，加速发展，三年实现上市，这是一种资金杠杆。
黄铮虽然早年在谷歌混得不错，也是一个早富阶层的人，但是互联网是烧钱的领域，他自己没有足够资金，所以只有借用风投的钱，才能快速撬动更大的市场。
微观上，拼多多的人拉人，也是一种杠杆，只要一个人想买，为了砍价，他就必须再拉 2 个人，这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户，从而爆发式增长。
甚至大到国家治理，也得有杠杆思维。改革开放初期，总设计师提出 " 让一部分人先富起来，先富带动后富 "。这一部分人，就是杠杆，用他们的财富效应撬动更多人接受 " 停止斗争，一切先前看，以发展经济为中心 " 的路线。
上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常，没有察觉罢了。
02、如何管理杠杆？
先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。
目前，中国政府部门杠杆率是 46%，而德国的 70%；我国居民杠杆率 48%，而美国是 78%。
换言之，德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害，而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。
很多舆论大喊中国杠杆危险，实际放到整个世界，以中国这么高的 GDP 增速，对应的杠杆负债率其实是非常低的。
那为什么这几年要去杠杆呢？
中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下，国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾，因此杠杆去化，国企先行。
民企借债是有钱还的，因为都是自家的钱，省着花，并且业务盈利强；问题是国企盈利差，效率低，还借了一堆债务。所以，中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。
去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组，资产端产能的停建与出清。
换句话来讲，国家不会一下子收缩，造成债务悬崖式的集体违约，只是逐步收紧。
例如去年你可以借 100 万，今年只能借 80 万，明年只能借 50 万，让你一步步把债务杠杆降下来。
产能停建与出清同理，以中国大型的钢材国企为例，目前产能严重过剩，一方面中国在全球布局一带一路，搞高铁出口，搞产能倾销，同时去掉库存；另一方面国内产能逐步降下来，数十万的工人当然不能立即遣散，只能每年少生产一点，一步步腾退。
回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。
曾经中国人是极度厌恶借钱的，因为从小被教育勤俭节约，坚持储蓄就是美德。
为什么会这样被教育呢？因为 80 年代初期，中国搞建设，银行没钱，引入的外资也有限，所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念，以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来，拿去放贷，支持经济发展。
你能想象 1992 年，一年定期利率是 7.6% 吗？一万元，存一年可以得到 760 元利息，10 万可得 7600 元。
随着经济发展，现在一年定期利率已经回落至 1.5% 了。为什么会回落呢？
因为利率就是对风险的定价和收益的贴现，1992 年法治不健全，借钱是有风险的，所以要很高的利率才能筹集到资金，同时筹集到的资金用于经济发展，回报率也很大，因此利率非常高。
这就像你现在去银行借钱，你如果单位优质，工作稳定，违约风险低，就可以借到低息的贷款，否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价，一样的道理。
同时，利率又是对收益的贴现，你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本，你是不会轻易借的。
早十年甚至二十年，那些从银行借钱的人都被认为是疯子，大部分人觉得问银行借钱要交利息，这是 " 给银行打工 "，并且很多人都认为今天自己手里的一百块，老了之后，它还是一百块。
就像一些看跌楼市的人，振振有词地说：买一套房子贷款 30 年，就等于给银行打工 30 年，房子掏空了中产阶层。
这种人永远都不会想到其实是银行借钱给你拿去投资赚钱，你赚了分一小部分利息给银行罢了。银行不借钱给你，你有本钱么？
许家印不借债，恒大能发展这么快么？
并且过去三十年，买房子从来没有掏空中产阶层，反而这些买房的人更富有了。
房子，只是掏空了那些没买房的人，他们一直在指责，房价高骂开发商，房租高骂中介，两样都高，就是时代的错，国家的错。总之就是不努力，谁穷谁有理。
03、如何运用杠杆？
房产投资回报率 = 涨幅 * 杠杆率
2016 年佛山短暂出现过 2 成首付的情况，身边的一个朋友，一口气并发三套 2 成首付的贷款。
2 成首付，即 5 倍杠杆，房价涨 20%，自有资金回报率 100%。
假设一套房子 100 万，2 成首付即 20 万买下，房价涨 20% 后是 120 万，涨幅 20 万。
20 万涨幅对 20 万首付，投资回报率 100%
在中国，普通人真的很难找到投资回报率 100% 的生意了。20 万开个小饭店也要 1 年后才能回本，回本之后才叫纯赚。
后来，那位朋友的房子卖出时涨了 130%，2 年时间自有资金回报率是 650%，秒杀巴菲特。三套首付一共才 60 来万，赚了差不多 400 万回来。
如果全款买，绝对实现不了这个收益，因为没杠杆。为什么？


对于买房这个事情来说，用杠杆还是不用杠杆，其实不用讨论了。国家都准许贷款了，你就放心大胆去用好了。
投资法则：市场大涨，黄金时刻加杠杆狠狠搞；市场回调，垃圾时间，趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆，后果很严重，要紧跟国家信贷节奏进行操作。
每一次房价上涨都是财富的重新分配，一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么你的身价可能就相对跌一次。
阶层上升的机会不定时打开，可是，你没有足够的房产布局，没有足够的耐心提升认知，那么阶层下滑的通道随时敞开。
只有在高速发展的中国，才有如此上升的红利供你分享，每一个人都应该珍惜这样的机会，无论为了家庭还是父母及下一代。
对于杠杆贷款，期限越长越好，贷款额度越高越好，利率越低越好。
前者因为货币币值不等，新增货币，稀释存量货币的购买力，债务稀释，房贷时间越久越占便宜。简单说，房贷稀释一部分，卖出时转移一倍分，投资者只付一点短期利息就好，你贷款三十年，其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了，后面 27 年的债务就转移了，与你无关。
后者是杠杆原理，用最小的资金量（首付款）购买最大化的资产（房产），只要资产价格上涨幅度大于利息支出，剩下的都是赚的。
04、加多少杠杆合理？
家庭负债率多少以内才安全呢？
一句话：自有资金留足所有贷款 24-36 个月的月供即可。也就说，你要留足 2-3 年的月供在手。至于限售的城市，同理，只要房子涨了，不卖也可以拿钱回来的，参考本公众号往期裂变文章。
有朋友就说了：运用杠杆既有风险也有利息成本啊，怎么办？
这时天空传来一句话：你想发达么？不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易
最后，杠杆是双刃剑，我们需要适度负债，让家庭在合理的条件下慢慢变富。
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