管清友:楼市还有很大的发展潜力房产税短期改变不了大势

风波浪里一叶舟

中央最高决策层发出 " 坚决遏制房价上涨 " 的指令，中国楼市又该何去何从。
8 月 21 日，腾讯新闻《一线》就此话题专访管清友。这位如是金融研究院院长、首席经济学家在今年博鳌亚洲论坛上说：" 现在买不起房子你就多买两套 "。
而今，面对日趋严峻的调控形势，管清友认为，刚需群体还是尽可能利用自己有限的资金，通过杠杆或者其他方式能够控制更多的资源；对于投资群体要稍微慎重一些，需要算一算投资回报率。" 对投资来说，现在我们考虑融资成本问题，考虑调控政策这一因素。现在融资难了，融资也贵了，买房的回报率也没有那么好了 "。
不过，管清友认为，中国楼市还是有很大的发展潜力。中国城镇化还在推进，人们对于改善居住条件的诉求也是非常强的。大家愿意进城，进了城之后大家都想置业，基本都是这样的方式。
针对外界盛传的 " 房地产税真要来了 " 的消息，管清友认为，房地产税出台非常复杂，偶尔拿出来说说，对抑制整个房价、对房地产调控是有帮助的，" 真在全国大面积征收，还真得下点决心。"
以下系对话实录：
腾讯：在这种楼市强调控政策下，如何测算投资回报率？
管清友：现在我们确实要考虑考虑融资成本，包括你的预期回报率，包括调控政策。调控政策延续了两年时间，融资也难了，融资也贵了，回报率也没有那么好了。
如今的中国楼市和过去 19 年 ( 从 1998 年到 2017 年 ) 确实不大一样了。因为这两年调控确实非常严厉，而且还在坚持，当然我们要变通。但总体来看，你会发现过去 20 年时间楼市基本模型是没有什么太大的变化，融资成本相对低、投资回报率相对高，价格一直在稳定上涨。
腾讯：你说过过去 20 年是房地产的黄金时代，接下来 20 年很可能是白银时代。
你如何定义白银时代？
管清友：过去 20 年无疑是楼市黄金 20 年，特别是最近 10 年，从价格曲线来看，增长的曲线是很陡峭的。未来发展速度肯定是要慢下来，简单来讲，该建的房子建很多了。
当然现在业内是有很大争论，一部分人认为，我们现在人均居住面积 40 平米左右，已经达到发达经济体水平。还有一种人认为我们的房子还是不够住的，因为人均 40 平米的面积包含了各种参差不齐的质量的房子，其中有三分之一、四分之一，甚至是一半要重新建的，这部分居住面积是不能放在所谓人均 40 平米的面积里的。这种说法是有道理的，过去 20 年因为发展很快，从所谓计划经济时代到市场化时代，很多房子其实是不能住的。
上述观点上分歧，涉及到前提就是中国房地产市场的最大特点之一，就是底数不清晰，无论你看协会的数据还是看住建部门的数据，底数都不是特别清晰。我们很难用一个总量衡量每个地区，每个地区情况也有很大的差异。
但总体来讲，从对楼市本身的常识出发，包括和这个行业从业者交流下来，我感觉，中国楼市还是有很大的发展潜力。中国城镇化还在推进，人们对于改善居住条件的诉求也是非常强的。大家愿意进城，进了城之后大家都想置业，基本都是这样的方式。
腾讯：对于购房者来说，在未来的白银 20 年，他们应该做出一些什么样的抉择？
管清友：购房者可以分为两类，一类是刚需人群，其实我觉得该买就买，因为你刚需。对于投资群体要稍微慎重一些，需要算一算投资回报率。
其实，严格意义上来说，购房者应该分为三类，就是刚需、改善和纯投资。刚需和改善是非常强劲的，大部分人一生当中至少三次置业。第一次是刚需，可能买的房子很小。随着自己经济实力的提升财富的积累，他要再改善一次，改善之后他觉得要有一个更大的改善，基本就是两次置业到三次置业。
所以说，一般四五线城市的城市居民至少是两次置业。一次是 20 年前从计划化市场到市场化的市场有一次置业，再一个他会有一次改善性的购房。
现在我发现很多所谓三四线城市、四五线城市比较好的楼市很抢手，几乎买不到，因为大家改善性需求还是存在的。
腾讯：你怎么看接下来的房价走势？
管清友：我个人不大主张直接控制价格。因为市场经济改革搞了 40 年，很重要的一个方面就是价格改革。商品有它的价格属性，它的价格是市场供需两端结合而成的结果。直接控制价格会产生很多问题，要么影响到需求，要么影响到供给。
比如现在很多住建部门限价，会出现什么情况呢？本来市场价格，比如我们假定是 1 万元 / 平米，你给他规定 8000 元 / 平米，这中间 2000 元的灰色市场价必然会通过别的形式表现出来。像我们过去说的计划经济时代有凭票供应，要排队，有的要托关系走门子，这 2000 块钱价值没有消失，只是另外的形式出现了。
现在我们看到的在各地出现的限价就是这样的，摇号、排队。要么就是出现这种所谓的排号费、装修费、车位费，对开发商来讲就是这 2000 元出现了转移。大家知道排队一定有前面和后面，大家要想用 8000 元的代价拿到 1 万块的东西一定需要代价，肯定越往前排越好，所以才出现很多地方所谓摇号内定的情况。
腾讯：现在调控态势还是挺严的，但是房价却越调越高。
管清友：我们确实是经历了多次调控，每一次又抑制了需求，又影响了供给。供给端的失衡在于，整个土地供应中，大部分是用于工业土地供应，一部分是用于住宅土地供应。对住宅用地的需求远远大于供给，这就出现供给失衡。
从需求端来看分两个层面，一是人们对于居住环境改善的实质需求，二是表现在我们这些年货币层面的变化，整个 M2 余额在稳步上升，最近 10 年以来从 2007 年 M2 余额不足 50 万亿到现在 180 万亿，实际上是货币不断累积的过程。按照凯恩斯理论，货币增发是一个需求创造的过程，那么我们的需求是很强劲的。
供给收缩，需求又在扩张，这个价格怎么可能不涨呢？
供需不平衡可以通过两方面解决，一端是收缩需求，M2 增速降下来，现在 M2 增速已经降到 10% 以下了。同时供给端扩大，无非就是每个城市里，住宅用地供应上要多增加。
之所以现在调控频繁抑制不住价格上涨，还是供求两端没有解决，因为我们 M2 增速已经下来了，那一定是供给端出了问题，供给端你看各大城市统一住宅用地，增加的用地更少了。
腾讯：这就涉及到接下来有一个税制改革的问题，包括房地产税的推出。
管清友：不仅仅是税制改革，也涉及到我们土地政策的问题。我们土地政策存在 18 亿亩耕地红线的控制，因此每个城市每年的土地指标是有限的，而且越来越有限。比如深圳，几乎是没什么地了，所以深圳的房价加速上涨。北京还算好的，虽然房价很贵，但是总体表现相对平稳。
从各国经验、历史经验来看，很难一下出现那种大家都期望的理想状态——房很多、房价很便宜，这几乎是不可能的。因为房地产是比较特殊的资产，具有居住属性、投资属性等多重属性。
所以，每个城市的房价一定和居民实际收入水平有比较大的差距。我曾经写过一篇文章，主要观点是 " 解决高房价没有理想状态 "。在一个大城市，不可能每个人都买得起房子，并且没有高库存，然后房价还很便宜。可以说，全世界没有任何一个国家任何一个经济体，任何一个城市是这样的。
腾讯：大家都对房地产税在房价调控中的作用寄予厚望，你怎么看？
管清友：国内很多人都把房地产税作为解决房价的一个工具，这个其实是不对的。房地产税在我们国家来讲是要解决中央和地方税收划分的问题，提出房地产税无非就是在地方财政紧张的情况下，给地方有一个新的税源。
从重庆和上海的房地产税试点来看，的确没有解决高房价问题。从其他国家已经实施房地产税的情况来看，同样没有解决过房价问题，或者影响过房价的长期走势。
腾讯：你认为房地产税接下来会对房价能产生多大作用？
管清友：毕竟会征收一定比例的税率，在一些城市发生房价波动是正常的。但是房地产税本身到底能不能出台出来，这是要打一个问号的。我们此前在一篇报告里推演过，即便按照最快的速度，房地产税也得到 2020 年推出。
现在来看，房地产税出台的阻力挺大。因为我们国家的房产类型太多了，房产房、房改房，央改房、军产房、居民用房、小产权房、两限房、普通住宅商品房等等。由于我们国家历史沿革问题，很多普通市民阶层是住在核心城区的，可能就这一套房子，或者说他有两套房子，那么你从哪一套开始征收？怎么征收呢？诸如北京情况这么复杂，又怎么征收呢？
比如在北京二环里的住着一对离退休夫妇，可能有两套房子都在二环，假如按照第二套缴纳房地产税，按照市值来交的话，两个人的退休金都不够交税。
腾讯：现在一些国家部委一直向外放风，说 " 房地产税快来了 "。
管清友：房地产税出台会非常复杂，偶尔拿出来说说，对抑制整个房价、对房地产调控是有帮助的。真在全国大面积征收，还真得下点决心。我们在重庆和上海其实已经试点了，我觉得按照那种模式征收也未尝不可，但一定要积极稳妥地推进这个事情，不可能一下子征收的力度特别大，以至于对整个房地产市场健康平稳发展构成影响，这更是得不偿失的。 ( 如是金融研究院 )