3个房产投资亘古不变的逻辑

我患爱姿病了

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36 氪经授权转载
因为近期是楼市分化行情，所以现在整个市场上的购房者越来越焦虑，似乎得每天都跑到小区楼下的二手房门店看看挂牌价格没有降了，才能安安心心回去睡觉。


当我们投资房产的时候，我们最应该关心什么？其实无非是好城市、好片区、好房子。这是房地产投资的底层逻辑。任你现在是房地产泡沫崩盘还是全线普涨行情，不管你是在房价动辄 2000 万的北京三环内，还是在尚且没有一线大开发商入驻的十八线小城市。
以上这一点，永远正确。
今天，我们就来聊聊如何选择好城市、好片区、好房子，今天这篇文章一定要好好看，如果你读懂了，我相信未来的你会无比感谢我。
关于选城市，圈里给出了五花八门的标准：GDP、地铁里程数、小学生指数、甚至还有城市投资指数。其实这些都是属于个人总结的野路子，大都是以偏概全。
其实这些对于普通老百姓来说，都太复杂了，其实主要就是看基本面。
1. 常住人口和户籍人口之比
假设这个比例高，说明这个城市的吸引力强，可以吸收户籍以外的人口。
例如为什么在 2017 年以来强二线城市纷纷放开入户，吸引人才落户，一方面确实是为城市经济发展的需要，未来的经济前景好，但最短期的影响依然是为城市去库存，为城市寻找接盘侠。
人一旦留在一座城市打拼，马斯洛需求理论告诉我们，人就是要住，谁也避免不了。
这就是庞大的刚需啊，有刚需支撑的地方，房价是比较扎实的，这样的二手房以后才有人接盘。
房子说到底是用来住的，所以有刚需支撑的地方，房价才涨的起来。
2. 人口净流入量
人口的净流入量，主要就是用来衡量城市的综合细分能力。
我们放眼全国去看，目前因为人口净流出一直遭 diss 的便是东北和三四线城市，其中东北是由于产业衰败和体制腐败造成人口大量流失，而三四线是没有工作机会造成大量年轻人流失，而且目前是投资客集聚，未来没有购买力。
楼市分化之下，房价是要依靠经济发展和城市建设去支撑起来的。
一方面，买入人口净流出的城市，经济发展动力已经很弱了，涨幅有限，收益有限；另一方面，大量的房产没有人住又不好出租，只有居住属性没有金融属性
未来更是不好转手，沦为纸面财富。
3. 本外币存款余额
你可能是第一次听到这个指标，说白了就是这个城市居民的钱：人民币存款 + 外币存款，钱是城市购买力的最直接的体现，中国的国情就是，所有人的观念都是留房不留钱。
例如，素以民富闻名天下的长三角的杭州、南京、苏州，总本外币存款余额和人均都非常高（当然，被平均的）说明这些城市的购买力非常强。
本外币存款余额直接影响了房价的上涨动能和天花板。
最后来说说房价板块轮动，就像我们前几天天说到的，本轮房价上涨的轮动机制就是：一线——强二线——弱二线——三四线，这是周期性的规律，其中，三四线城市房产作为劣后级的资产，在行情末端，总是被最先抛弃的那一个。
所有在分化之下，你就要做好调仓换房。
在 2009 年和 2015 年中，我们会发现，如果没有及时调仓，三四线城市上涨的收益都要被市场吃掉一大部分。
所以你要做的就是将没有价值的弱二线、三四线城市的房产置换到一线、强二线、环一线，然后静静地等风来。
如何选择好区域？</b>
这就涉及到一个最实际的问题，买市中心还是郊区 ?
四个一线城市中，唯有深圳是比较崭新的，楼龄基本不会太长，但是在北上广，老破小和老破大真的是让人无眼看，够老够破，差不多都可以进博物馆了。
选市中心，地段好、配套好、成熟性强，所有的利好基本都已经兑现，地铁、商场、学校 ... 但是也有个最致命的问题：无法获得暴击的可能性。
而近郊只要规划了地铁、产业园，那么未来是可以有不断兑现的城市红利的，只要预期没有被提前炒作透支，那么随着未来产业兴起、人才引进，有资金和人流的地方，城市建设的跟上只是早晚的事情。
但是新区也是有风险的，就是规划不落地、产业没有发展起来，导致产业园烂尾。
对于投资者来说，不管是市中心还是郊区，都是有值得投资的区域，但是玩法不一样。
如果那个是买在市中心，你就要评估租售比，你每个月能收到的租金是多少？能覆盖月供的几成？能否将杠杆尽量做高一点？例如高评。
而且在市中心选项目时，一定要考虑未来房子的接盘侠，是刚需还是改善？
一般来说 100 平以下为刚需户型，以上为改善户型，不同城市不一样。如果你是想买市中心的投资盘，最好选择符合这个城市收入水平的合理价格区间。
例如北京三环 2000 万，五环 500-600 万，广州 300 万，大概就是这样的区间，一般来说，一线城市最好转手的房子是面向中 产的改善户型或者是纯豪宅。
例如广州，中心是珠江新城，然后向四方辐射散开，各有商业中心，而珠江新城是广州毋庸置疑的 CBD。
而如果你想买郊区，就要非常关注地铁和产业。
圈内有个做法，叫 15 站地铁选筹法，就是以这个城市的 15 站地铁站北京的国贸、上海的陆家嘴、广州的珠江新城、深圳的地王大厦辐射散开 15 个地铁站以内都是区域，而且优先考虑换乘站。
至于产业，就是优先选址在产业新城，特别是有知名大企业扎堆的产业新城。
这样，这个地方才有人流、物流、资金流，商业配套才能发展起来。
最后来说说高铁，现在到处都在炒作高铁新城，但实际中，高铁对这个城市的发展起到关键作用，但是对于房价的影响是非常有限的。
人去高铁站是去乘坐交通枢纽的，来来回回，熙熙攘攘，但是都不是留在这个地方工作建设的，这样的人口是留不住的，不能转化为购房需求。
而且现在的高铁新城基本都和主城区有断裂带，这就决定了短期内不可能一蹴而就。所有的房子到最后都是转手问题，你要想刚需愿不愿买这里？改善愿不愿意买这里？
而且高铁看似快，实际效率是比较差的，需要安检、检票，不能作为常用交通工具使用，所以如果你想投资高铁新城的房产，我劝你慎重再慎重。
今天就先讲如何选好城市、好片区，改天我们再讲讲如何选好产品，不同的产品之下，又有涨多涨少的差异。
而在现实中，粉丝经常问：老师，这个地方限价都没有涨啊。我想说：专业的房产投资者都不是房价涨后再跟风的，都是提前做好功课，选对好城市、好片区、好产品，然后，静静地等风来。