房产中介20年:145万经纪人服务2亿社区家庭

冰山剑客

中新社北京 9 月 9 日电 ( 王庆凯 ) 1998 年中国取消福利分房，拉开了住房市场化序幕。如今 20 年过去，中国住房市场面貌焕然一新：户均住房超过 1 套，且多数一二线城市二手房交易量超过新房，进入存量时代。
二手房市场催生并推动了房产经纪行业逐步繁荣，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手房交易产业链，贝壳研究院 ( 原链家研究院 ) 统计数据显示，全国房产经纪公司门店数超过 20 万家，有 145 万经纪人服务于 2 亿社区家庭。
数据显示，20 年间，中国二手房市场已从不到百亿元 ( 人民币，下同 ) 的交易额扩大到了如今的万亿元级别，全国累计成交总额达到 30.33 万亿元，交易总套数达 2391 万套。尤其是过去 5 年，中国二手房交易体量更是实现跨越式增长，全国交易量达到 1557 万套，占总交易额的 70%。
率先进入存量时代的一线城市更是如此。以上海为例，过去 20 年，上海的二手房交易成交总额达到 6.6 万亿元，交易总套数 365 万套，交易量翻了 15 倍，成交总额翻了 250 倍。并且，随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。
" 但高流失率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等难题，依然困扰着中介行业。" 贝壳研究院院长杨现领表示，在二手房交易市场，经纪人是链接需求双方的纽带。20 年时间，一大批职业经纪人随着行业壮大成为行业支柱力量，但经纪人群体也存在收入总体偏低、收入方差大、缺少合作等问题。
数据显示，经纪人收入过于集中在头部，头部 10% 的高收入经纪人，在收入中的占比高达 40%-50%，而尾部 50% 低收入经纪人，其收入占比仅有 10% 左右。
中国房产中介行业的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等指标均未达到国际成熟市场的标准。杨现领认为，行业的未来趋势是合作共生。只有合作，构建 " 共生型网络 "，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。
移动互联网对中介行业持续快速渗透，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。对于房产中介行业的未来发展，杨现领认为，首先要坚持真房源；其次是聚焦人效提升，以技术和管理提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。
但在中原地产首席分析师张大伟看来，中国房产交易市场目前存在的核心难题是中介双边代理、一手拖两家的问题。张大伟告诉中新社记者，国外房产中介多是只负责买房或卖方其中的一方，房产买卖是两家中介代表各自客户进行对接。
" 单边代理中介会保持委托人利益最大化；双边代理涉及到博弈双方利益，造成最恶劣的结果是房地产中介‘双边吃’，侵占两边客户的利益。" 张大伟认为，政府主管部门应该在制度上引导房产中介行业建立 " 单边代理制 "，规范行业发展。 ( 中国新闻网 )