厦门排名城市房产估值第一！为何能超越北上广深？

陌舞曦

近日，据房地产协会主办的中国房价行情网数据显示，厦门超越北上广深等320个城市一跃成为全国房产估值最高的城市。目前，厦门平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

先来说一个问题：市盈率越高是不是就意味着越好呢？很显然，并不如此。打个比方，如果房产市盈率在70倍，意味着依靠租金需要80年才能收回成本。而中国普遍的情况，是房产估值水平较高，甚至在全球都是最高，属于第一梯队。就目前来看，全国320个城市房产市盈率中位数为30倍左右——依靠租金需要30年才能收回成本。
当然，我们也能看到城市之间的房产估值水平分化明显。像厦门、深圳、三亚等城市房产估值较高，市盈率也越高。而市盈率在30倍以下的城市，也有100多个。房产估值最高的厦门，与估值最低的和田相差达到70.68倍！可以看出，房地产估值严重分化，跨度较大。
一般而言，城市经济越发达，房产市盈率水平就越高——GDP排名全国第三、人均GDP排名第一的深圳就是个好例子。但要知道，厦门、三亚的GDP排名并不高。其中，厦门在2019年的GDP总量在国内排名第33。而三亚的GDP，排名更是靠后。
但为何厦门、三亚的房产估值、市盈率水平排名前列？原因就在于它们属于非常发达的旅游城市，且地理位置得天独厚。同时，厦门是全世界数一数二的宜居城市，教育医疗等水平都位居全国前列。此外，一般来说发展潜力越大的城市，房产估值水平也越高。优秀的城市获得更高的估值，也就在情理之中。所以，虽然厦门的房价很贵、市盈率较高，但并不影响投资者的热情。
从另一个角度看，厦门房价是周边区域的领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。这说明厦门此前的投资氛围非常浓厚，房价透支也很明显。这也能够看出，到厦门买房的人主要是在“赌”房价继续上涨，对租金的兴趣不大。
有业内人士认为，从收入比、租售比等方面看，厦门虽然房产估值最高，但泡沫也最大。不过，我们也要看到厦门特殊的房地产情况。从土地层面来看，厦门近几年严格控制土地供给，目的是防止房价承压。这导致厦门的房子数量并没有那么多，在这样的情况下，房产估值自然越来越高。尤其是厦门岛内，几乎快要成为“豪宅区”。

种种因素之下，厦门房产估值超过北上广深排名第一，似乎也就在情理之中。对有房在手的厦门本地人来说，心里自然是美滋滋的。但对于那些投资者来说，较低的租售比、较高的市盈率，或许会让他们“心慌慌”——投资价值已经越来越小。最为无奈的，恐怕就是还没买房的厦门本地人，或在厦门打拼的外地人，实在是难以在厦门买起房了。
尤其是在疫情的影响下，厦门的旅游业也受到巨大冲击，并影响到城市发展的方方面面。未来厦门房地产市场会走向何方，还不得而知。毕竟在此前，厦门房地产每每都能呈现逆势上扬的走势。不妨让我们静静等待，看厦门房地产能带来哪些不可思议之事吧。（科技新发现 康斯坦丁/文）










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