小房企银城“带伤”上市:半年收入仅1亿,负债高达453%

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图：银城集团董事长黄清平  来源：视觉中国
在楼市调控和融资都在收紧的背景下，中小房企正在上演末路逃脱，尚未完成上市的房企纷纷选择了拥抱香港资本市场。继弘阳地产后，又一家来自南京的房企银城国际控股有限公司（以下简称 " 银城 "）正式启动香港上市。
9 月 12 日，港交所披露了银城上市申请文件，这家 " 偏居一隅 " 的企业自 1993 年在南京成立，多年来一直固守在南京和无锡，其自 2017 年起加速扩张，陆续进入苏州、马鞍山、杭州、镇江、徐州。
银城寻求扩张的背后是中小型房企在房地产行业规模竞争中的焦虑。2002 年至 2005 年是银城快速发展的时期，在南京最火热地段积极拿地，算得上是本土市场的领头羊。但如今的南京早已不是 " 地头蛇 " 的天下，万科、碧桂园、保利等全国性房企的加入使得竞争格局大变，银城逐渐沦为追赶者。
然而，在信贷缩紧、融资困难的背景下，银城的追赶显得十分吃力。数据显示，截至 6 月 30 日，银城的资产负债率高达 453.2%，超过了相关银行融资所规定的资产负债率警戒线，面临被要求提前偿还 15.6 亿元债务的风险。
多位业内人士对时代财经表示，如今国内融资渠道缩紧，在香港上市门槛较低的背景下，银城 " 乘风 " 上市将有助于改善融资情况，对于未来的扩张和多元化布局均有好处。而考虑到银城的高负债、盈利能力偏弱以及规模较小等因素，其在资本市场的表现也还存在较大不确定性。
上半年收入仅 1.1 亿元
银城在 5 月举办的 2018 年长三角品牌发布会上提出 2018 年的销售目标是达到约 200 亿，未来四五年站稳 500 亿。然而，理想很丰满，现实却是骨感的。
克而瑞研究中心数据显示，2017 年银城的销售额只有 49 亿元，在全国房企中排在 194 名。在南京房企销售排名中，银城也未能进入榜单前二十。当时代财经向银城核实销售额时，相关人员表示不方便透露。
事实上，银城自 2010 年开始谋划转型发展，积极布局养老、长租公寓等多元化业务。但囿于效果不尽如人意，2017 年起银城又重新将精力放到了住宅开发上，加大了向外扩张的力度，新进入苏州、镇江、杭州、马鞍山以及徐州，同时计划自 2019 年起进入长三角地区的其他城市，如合肥、扬州及常州。
从近年来的收入增长来看，银城在规模扩张上确实加快了步伐。据银城递交的上市申请文件显示，2015 年、2016 年以及 2017 年，其分别实现收益约 20.91 亿元、25.03 亿元、46.76 亿元。但是 2018 年上半年，银城收入大幅减少，仅有 1.1 亿元。
对此，银城方面表示，这主要是由于上半年并没有完成及交付新住宅项目。此外，这或与南京整体市场环境相关，有南京业内人士对时代财经指出： " 调控以来，南京物价局对房价的审核趋严，新房价格会被压得很低，所以很多开发商的推盘节奏都放慢了。"
时代财经获悉，和诸多开发商一样，银城下半年的交付会变得更多。据克而瑞发布的南京房企销售权益排行榜显示，2018 年 1-8 月，银城地产凭借 27.05 亿元排在第 18 位。银城方面表示，" 我们绝大部分的收入来自南京及无锡的物业项目。"
此外，截至 2015 年、2016 年及 2017 年 12 月 31 日止年度以及截至 2018 年 6 月 30 日止六個月，银城毛利分別为 6.4 亿元、8.7 元、7.8 元以及 0.58 亿元，毛利率分別为 30.8%、34.8%、16.8% 及 53.5%。
对于 2017 年毛利率下降的原因，银城方面表示是由于年内交付的两个开发项目导致毛利率相对较低。而 2018 年上半年毛利率增加的原因则是由于两个在无锡的物业售价增加，以及来自停车位的收入占总收入百分比增加，其毛利率较高。
资产负债率高达 453.2%
为了在规模方面有所作为，银城在土地市场上也不断发力。数据显示，2015 年、2016 年以及 2017 年，银城土地收购成本分别为 5.5 亿元、6.5 亿元、14.5 亿元。截至 2018 年 6 月 30 日，银城在 7 个城市拥有 28 个物业项目，总建筑面积约 328.7 万平米。
而值得注意的是，2018 年上半年银城的土地收购成本只有 1880 万元，与土地收购成本走势一致的还有建筑成本，截至 2015 年、2016 年以及 2017 年止年度以及 2018 年 6 月 30 日止 6 个月，银城的建筑成本分别为 7 亿元、7.8 亿元、18.5 亿元以及 1900 万元。
这样 " 抛物线 " 式的走势，在一定程度上或许体现出银城这家房企的的后续乏力。众所周知，随着房地产行业集中度的进一步提升，大型房企无论在融资还是拿地上都更具优势，叠加楼市限价政策，上半年小型房企的表现明显更加束手束脚。
除了业务扩张的需要外，银城融资的急迫性也体现在其有点 " 危险 " 的财务数据中。银城递交的上市申请文件显示，截至 2015 年、2016 年、2017 年 12 月 31 日止三个年度以及截至 2018 年 6 月 30 日止六个月，其资产负债率分别为 141.1%、238.7%、284.9% 以及 453.2%。
就具体财务指标而言，截至 2018 年 7 月 31 日，银城总资产为 248.9 亿元，净资产为 19.6 亿元，现金及现金等价物为 19.2 亿元。另外，银城总负债为 90.5 亿元，其中两年内需偿还的短期负债为 58.4 亿元，占总负债比例为 64.5%。
与此同时，数据显示，银城的借款利息也处于行业较高水平，其中银行贷款的利率范围为 5.3%-7.9%，其它借款的利率范围为 7.5%-12.0%。
银城方面表示，资产负债率增加主要是因其业务扩张的需要。然而，资产负债率的增加直接导致银城超出了若干银行融资规定的在贷款期内必须维持的资产负债率的上限。数据显示，截至 2018 年 6 月 30 日，银城未偿还银行贷款总额为 15.6 亿元。
据悉，基于合同约定，相关银行有权要求银城提前偿还未付款项。银城方面透露，截至目前，相关银行尚未就上述违约授出任何正式豁免，" 倘若相关银行要求提前偿还贷款，我们的业务运营及现金流或会受到不利影响。"
戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光指出，在港交所上市尺度放宽的背景下，有越来越多的房企赴港上市， " 如果能够成功在香港上市，银城的融资渠道会更多元化一点，融资成本也会比国内更低。"
时代财经