金九银十变寒冬，未来楼市怎么走？

中华03

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者： 花满楼，36 氪经授权转载
地价降级</b>
全国持续上演的土拍凉凉大戏还在持续，流拍、底价成交、低溢价率成了地市挥之不去的梦靥。
乌鲁木齐青岛银川成都上海苏州 ......
今年以来，全国土地流拍超过 800 宗，刷新了 2014 年土地流拍的记录，那一年，全国土地流拍 345 宗。
由于低价、底价成交已经成了常态，所以不少城市为了避免进一步加剧地市凉凉，直接宣布 " 报名不足，取消拍卖 "。
除了开发商的心理预期改变，对后市更加谨慎；或者是开发商现金流紧张，没钱拿地了。
其实，还有一个原因：那便是各城市在平衡之前高价拿地和现在低备案价，补贴开发商的损失，让开发商有一点赚，甚至是不要亏太多。
因为不少城市 2016 年都是地王频出，而地王上市之时刚好遇上中央 " 遏制房价大涨 " 的严令，一记大掌，把地王狠狠地按在地上。
各城市为了补贴开发商之前高地价拿地、低备案价卖房的损失，所以底价成交地块。
而且各城市基本都是本地开发商 + 几家全国性开发商在玩，所以现在底价成交的开发商是有很强的重合度的。
各城市的地价底价成交，之前 " 面粉比面包贵 " 的剧情不再上演，而且地价降低，一定程度上降低了购房者对房价的预期。
房价降级</b>
2018 年最难过的当属地王了，之前我写过一篇文章解读过：不少地王之前都是捂盘，但是由于现金流紧张，真的捂不住了，地王只能选择硬着头皮卖，甚至是亏本甩卖，而且最好的促销时机就是在金九银十了。
2018 年打响南京地王悲惨第一枪的未来京奥港项目，多次停工、复工、再停工的循环后，命运多舛的地王项目终于迎来了 " 接盘侠 " 蓝光，9 月的开盘价是 26000 元 /㎡，地价 23000 元 /㎡，你说该怎么赚钱？
于是蓝光将装修、园林自动降配，还有便是户型更改，原来的 141㎡两房改成四房，妥妥的豪宅规划，变成了改善盘，房价自动降级，客群也随着自动降级。
9 月开出 168 套房，卖了 7 成，也还算不错的结果。


我们看到目前一二线城市都出现了一手房备案价下调，二手房回调。这样的房价，还有空间吗 ? 房价的顶部和底部在哪里？
其实最好的评估标准不是对标国外，最好的标准是：假设目前所有的调控政策全面放开，这些城市的房价是涨还是跌？
如果政策放开后，还有人再继续买房，那么房价就还有空间。所谓的泡沫并没有完全达成共识。
目前，所有的城市调控都不敢放开，甚至不少还是加码，说明：不管是各城市还是购房者，大家都觉得这个市场是有空间的。
而且房价是由地价决定的，房价降级意味着地价也要降级，其实这正是地方最不能接受的，所以目前一二线城市的回调也是安全且合理的，房价的下跌不会太严重，毕竟是有地价在撑着呢，所以也不会造成的影响，不用太恐慌。
其实楼市调控的力度一直都没放松，" 房价数据预警 + 约谈涨幅过快城市 + 调控不力坚决问责 "。
而国家统计局发布的 8 月 70 数据，仅有厦门是跌的，其他城市的房价数据还是涨。


一方面是由于近期多城高价盘集中入市，造成房价的结构性上涨；另一方面，是目前是限价行情，可能得根据各城市的实际情况统计二手房数据。
虽然最近厦门杭州成都重庆西安郑州多城的二手房数据都是遇冷，房价下行信号加剧，但是可以预见的是：房价的底是安全的，一二线城市主城区无地可供也是事实，供需长期紧张之下，主城区的价值长期都在。
产品降级</b>
眼下正值金九银十，杭州有的项目却在上演 " 里面摇号抢房，外面拉横幅维权 " 奇观，限价，圈内人都知道，精装修中最大猫腻的就是装修。
以前是跟装修标准差几百元一平，现在，开发商为了挤压成本，甚至可以与装修标准差几千元一平。
在限价之下，即使是以前非绿城滨江万科不买的杭州人，被新中式、古意潺潺的建筑惯坏的审美，也自动降标。
而且这个年代，不仅仅是刚需盘在降标，豪宅盘也不能逃过。而且是在建筑质量管控极其严格的北京，都免不了维权。
9 月 13 日下午到 9 月 14 日凌晨，2015 年在 " 地王潮 " 中高价拿地且备受瞩目的北京华润昆仑域项目 , 是北京二环内的豪宅，验房之时却没有赢得大家的赞美，150 名业主维权，反映销售与真实中完全不符，产品自动降级。
宣传的外立面红色手工砖变成了网格布 + 涂料，楼梯、一楼大堂装修标准低劣，入户门质量差，地面存在多处水泥补过的裂缝 ... 这些变更将使其每平米成本降低了数千元 ......


有的业主抱怨 " 均价 10 万 /㎡，却和旁边 2 万 /㎡的保障房一样！"
之前 , 华润昆仑域有高达 12~14 万 /㎡的高价预期，然而因为北京严格限价，使得最终其入市价格分别被锁定为均价 10 万 /㎡。
不管是杭州，还是豪宅，都是大家心中理所应当是建筑质量高的产品，可真实中呢？
而且这种产品降级不是在一城上演，而是在多城上演，最后就会导致，我们限价这几年建设的产品，除了少数个别，其余都将是最近几年建筑质量最差的产品，以后的二手房，在比较之下，必然也是被市场嫌弃的。
多么可笑啊，在 2018 年的我们，既然建出了这样的房子。从这个角度来看，限价导致的价差，到底是幸还是不幸？
金九银十，市场现状如何？</b>
而最近的房贷利息抵扣个税以及广州发布入户新政，不少人都解读为房价的大利好，其实是片面了。房贷利息抵扣个税确实会让购房者少交税，广州本科入户由半年社保改为 12 个月社保，降低了门槛，会吸引一波人入户获得房票。
但这些淹没在房价大利空浪潮中的小利好，都影响不了大势，激不起什么小水花。
眼下楼市正进入一个盘整期，伴随近期几场土地拍卖降温，地价一降再降，买房人的购房心态受到影响，不少人都处于观望阶段，买房逐渐回归理性。
一线城市彻底凉凉，二线城市也开始在回调，三四线城市暴雷在即，全国市场整个就是非常焦灼的状态。
正值金九银十，开发商都在抢跑，想着借这一波促销快速去化，回流现金流。
什么 10 盘联动优惠活动，购房就享受 8 重好礼；好房节风暴活动，5 盘联动；91 抢房节活动，南京、镇江、淮安、扬州、马鞍山、滁州 9 盘联动；打出首付 1 成的优惠，最低首付只要 15 万；大开发商 89 折卖房！住宅最低能打到 74 折 ......
但任凭开发商这次优惠层出不穷，老百姓就是不买账，优惠了就想着优惠更多，还有便是买涨不买跌的心态，所以今年的金九银十明显火不起来。
后市走向如何？
地价降级、房价降级、产品降级、金九银十又火不起来，那后市走向如何？
首先，很明确的是：在调控和制度的双重作用下，房价不会大起大落，不会暴涨暴跌，起码大涨在未来的一年是不会出现的。
放在一个长周期来看，一二线城市肯定是值得看好的。
房价有地价拖底，跌不了多少；而一二线城市的主城区又无地可供，以前摊大饼的方式被叫停，所以未来主城区供需紧张是大势所趋：土地有限，稀缺性长期存在，供给紧张。
而各城又抢人落户，他们现在有买刚需房的需求，未来就有改善的需要，而且公共基础设施未来还将同步跟上，一二线城市的房价预期长期值得看好。
目前市场的限价盘即将出尽，而由于土拍凉凉，开发商资金链又紧张，开发建设长期跟不上，未来还将有一波供需紧缩。
所以要摇号买一手限价盘的，趁着金九银十，得尽快了。