共有产权房产权比例、价格如何评定，新规则明起执行

中华03

编者按：本文来自微信公众号「京房字」（ID：jingfangzi），作者：京房字，36 氪经授权转载。
去年下半年，北京推出了共有产权住房，共有产权房迅速成为了大家关注的焦点。
那么共有产权房的销售均价、购房人占的产权比例、以及将来如果再上市出售购房人自己的份额，价格具体是确定的？
想必这个问题肯定是大家伙都关心的。
是这样的，这些价格都是由有资质的专业评估机构，根据相关规范来进行评估的。
现在，这套完整的规范出来了。
北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会最近制定并发布了《北京市共有产权住房价格评估技术指引 ( 试行 ) 》，要求各个评估机构从 8 月 1 日起执行。
在这份《技术指引》中，就明确了共有产权房项目销售均价评估，共有产权房产权份额比例评估，共有产权房回购价格评估，以及共有产权房再上市价格评估的各项具体实操原则。
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所谓共有产权房项目销售均价评估，是指共有产权房项目地块入市前，为确定该项目销售均价提供参考依据。
也就是每个共有产权房地块入市时，要在土地招拍挂中就确定销售限价的评估。
对于共有产权住房项目销售均价的评估，可以采用成本法、比较法。
无论采用哪种方法，销售均价都要同时考虑同地段、同品质普通商品住房项目的价格水平和居民家庭的购房支付能力。
销售均价应当低于同地段、同品质普通商品住房项目的价格水平，与区域内或其他同档次区域的其他共有产权住房项目价格实现均衡，并根据本市居民家庭支付能力，使销售均价匹配无房家庭购房支付能力。
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所谓共有产权房产权份额比例评估，是共有产权房项目申购前，对该项目同地段、同品质普通商品住房的价格评估，为确定共有产权份额提供参考依据。
也就是说，为了确定每个共有产权房的产权份额比例，在共有产权房明确了规划设计方案后，对其同地段、同品质普通商品住房进行评估的价格。
那么何为 " 同地段 "、何为 " 同品质 "？
《技术指引》明确，同地段是指按照就近原则，能够满足共有产权房项目市场价格评估所需要的可比实例所形成的同质区域。
同品质是指使用功能、建筑结构、面积、户型、装修、设备、周边环境及配套与共有产权房项目相同或类似。
同时，《技术指引》提出，这个价格要采取标准房地产价格进行评估。
所谓标准房地产是指参照项目的户型、面积、朝向、装修及设备等因素所设定的具有代表性指标的房屋。简单来说，和共有产权房项目各项标准差不多的，比如不能用别墅类项目来测算价格。
同地段、同品质普通商品住房价格采用比较法评估时，应选取符合要求的不少于三个住宅小区的可比实例，且可比实例应优先采用新建普通商品住宅项目，条件不具备时，可采用二手住宅项目。
非常重要的是，《技术指引》中明确提出，评估得出的同地段、同品质普通商品住房价格，因市场行情或区域因素，可建议予以合理折让，作为确定购房人产权份额的价格基数。
这也就是我们之前说的，评估出同地段、同品质普通商品住房价格，会大约打个九折，然后以此来计算共有产权住房的产权份额比例，对购买共有产权住房家庭的第一次让利。
之后，购房人产权份额，才根据这个价格基数，按照共有产权房项目销售均价所占的比例，来测算购房人的产权份额比例。
而且《技术指引》中还明确，建议购房人产权份额比例每 5% 或 10% 为一个档位间隔，可按靠近档位就高的原则确定。
这也就是我们之前说的，比如测算出购房人产权比例是 66%，那么实际确定比例时，就会就高确定为个人占 70%。这是对购买共有产权住房家庭的第二次让利。
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所谓共有产权房回购价格评估，是共有产权住房购房人取得不动产权证未满 5 年，因特殊原因确需将锁钩房屋产权份额转让给代持机构的回购价格评估，提供参考依据。
回购价格按购买价格应考虑建筑物折旧和居民消费价格指数等因素确定。
所谓共有产权房在上市价格评估，是共有产权住房购房人取得不动产权证满 5 年，转让所购房屋产权份额，进行再上市的市场价格评估，提供参考依据。
再上市价格评估优先采用比较法评估共有产权房的市场价值。选取可比区域的至少 3 个可比实例交易价格。
如果选择的是二手房项目，根据共有产权住房项目的标准房地产指标、住宅小区的建筑标准，设定住宅小区标准房地产的建筑标准。
依据《房地产估价规范》，对每个住宅小区选取的 3 个可比实例交易价格进行标准化处理，然后进行房地产状况调整，分析确定共有产权住房再上市价格。
也就是说，共有产权住房再上市的价格，将充分考虑这个时段二手房的实际交易价格来确定的。