2018最后两月,给购房者的12点建议!

豌豆黄儿

来源：楼市头条（lsttcz） 作者：村长
前阵子闭关修炼，潜心修行，近日大功告成，重出江湖。
恰逢秋高气爽，楼市金九银十已过，2018 年仅剩 2 月不足，村长抬头夜观星象，看斗转星移，低头掐指一算，掌骨间一番云雨，房事的 12 大建议就幽幽地飘了出来，速速来看！


1
楼市调整了，这点不用怀疑
对于当前的楼市，大致有 " 入秋 "" 入冬 "" 寒冬 " 三种观点：
持 " 入秋 " 观点的乐观派人士认为目前市场是调控政策带来的正常市场反应，不值得大惊小怪；
认为 " 入冬 " 的人士认为市场颓势初显，不确定较大，但还是会回暖；
持 " 寒冬 " 观点的悲观派人士则认为房地产市场将持续恶化，黄金时代一去不复返了。
三种不同的观点掐起架来，谁都说服不了谁。投射在市场上，就是浓厚的观望情绪。
刚需们举棋不定，既怕跌又怕涨：房价跌了，怕它再跌，自己高位入市就会当冤大头；房价涨了，怕它再涨，白白错过了良机，以后再也买不起了。
与隔壁汽车行业，销售量自 7 月起已连续几个月同比下滑相比，房地产业的情况还算不上 " 差 "。
即使此前遭到诸多解读的土地流拍等现象，其实主要集中在三四线城市，其影响也是得到一两年后才逐渐显现。
深圳此前房价连续降了十几个月，咋一听很吓人，仔细一看，有时候一个月才降了几块钱。
" 金九银十 " 期间，广州新房网签 18486 套，同比上涨 54.64%。
从整体的情况看，当前市场最多算深秋，还没进入寒冬。
2
调控政策不易松动
政策松动的前提，要么是行业触及系统性风险底线，例如出现业主违约潮，银行大面积坏账等，目前还看不到明显征兆；要么就是房地产长效机制建设取得实质性进展；
即使有所松动，也将会是 " 因城施政 "，不会全面放松。例如在 2014 — 2015 年楼市刺激过程中，北上广深的限购是从没有放开过的。
同时，可能松动的只是限制性政策，类似 2014-2015 年的刺激性政策预计不会出现，不然决策层的脸都要被打烂了。
至于调控什么时候放松？
一是要看整体的市场走势，如果楼市整体走坏，房地产的存量过剩，购房者的需求不强。
一旦出现这种情况，可能最先松动的是资金端的利率。政策为了刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，以提高居民支付能力，通过管理居民加杠杆来透支住房需求。
然后才是对各种限的松绑，限价限购限售之类的。
所以这些信号要注意。
3
房价不会大跌
房价大涨会调控，一旦大跌，政府维稳的调控，就不会置之不理。
根据央行最新的数据，今年前 9 个月新增人民币贷款 13.14 万亿，其中 5.69 万亿是 " 住户贷款 "。这意味，新增贷款的 43% 给了 " 住户 "，也就是居民家庭。
中国人贷款能干什么？当然主要是买房子。
不过，目前中国居民债务压力已经不低。


中国居民大部分债务、财富都是体现在房产中，房价一旦大跌，对很多人来说将是不能承受之重。
而对于地方政府而言，很多地方政府发行的专项地方债里（比如土地整备专项债），是以 GDP 增速作为参照来预期地价上涨的。地价如果不涨，这些债券还本付息就是问题。
所以，房价如果大跌，并不符合大多数老百姓的利益，也不符合地方政府的利益。
政策的目标是维持稳定。所以，阴跌或者微涨将会是大概率。
这两天刚出一个新闻。合肥某院子项目刚降价 6000 销售，当地房管局局长就立马前往视察。


随后该项目又回涨了 3000。
砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次 " 降价未遂事件 " 约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对 4 家合作银行予以处罚。


4
明年房产税还见不到
现在买房人头上，有几把无形的刀。比如，房产税，比如预售制度取消。
这其中，最吓人的是房产税。
政策出台的目的是为了稳定楼市，目前现有政策已经初见成效。房地产税可能会影响当前的土地财政模式，改变行业底层游戏逻辑，牵涉太广，需要其他长效机制同步配合，明年难见实质性动作。
并且，房地产税出台确立的是 " 先立法、后征收 " 的推进原则，目前距离开征还比较遥远，留给市场反应和消化的时间还比较充足。
那么房产税会影响房价吗？
答案是肯定的。
任泽平认为，征收房地产税有三个作用：
一是调节收入差距、促进社会公平。二是筹集地方财政收入，逐步替代土地出让金。三是增加保有环节税收，降低建设交易环节税收。
仅从第一点上看，房产税出台的目的就是为了打击炒房者使炒房成本增加，从而使这部分人减少、退出房地产市场，确保房地产行业的平稳，保证长足的发展。
所以房产税一度被认为是抑制投机性需求、调控房价的重要工具。
5
买房杠杆不要太高
如上面所说，房价稳定是决策层的目标，也是广大群众可以接受的情况。
但是，如果你杠杆加得太高，就意味着，房价只要不涨你就是输。
我国当前的家庭债务，包括消费贷款和经营贷款，这其中以消费贷款为主体。
而消费贷款中，又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。
近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场。
过去，丰富的金融工具对投资客而言是如虎添翼。
但现在要注意，翅膀如果插太多，会成鸟人。
前阵子，广州有中介抛出一批打折房源，标价 8 折，出货价是评估均价的 85 折，并且数量还不少。
不清楚的人，以为这是哪位房祖宗（房哥房爹什么的已经不够用了，现在叫房祖宗）在大甩卖，打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖，这些房主基本都是因为还不起贷款，被银行收房了。
6
不同区域 行情分化明显
市场火热的时候，普涨是常态。市场趋淡时，行情就开始分化了。
这种分化，既有全国范围内的一线，二线和三四线城市分化，也有一个城市内部，片区与板块之间的分化。
总体而言，一线城市问题不大，至少对刚需而言，每次下跌都是不错的买入机会。
二线城市要分强二线和弱二线。强二线的目前有一个概念叫准一线，比如杭州，南京、成都、武汉、厦门这些，远一点看，也是没问题的。
在我看来，排第三的是大城市圈中周边的城市。比如深圳周边的东莞、惠州，上海周边的昆山、苏州，北京周边的张家口、承德，广州周边的佛山等。
这些城市就属于环一线，他们的前途也是光明的。
再往下就是环二线了，类似南京周边的滁州、马鞍山、芜湖、镇江等城市。
最后是三四线，老实说，我现在对这类城市是看空的。
下面会讲到，一线、二线、三四线的楼市，无论从均价、土地供应等方面看，行情分化都十分明显。
即使是在同一个城市，不同片区的差异也很大。
例如深圳，优质的物业仍然需要抢购，而有的项目，据称开盘去化率只有 1%。


因此，买房还是要核心地段的核心物业。顺周期的时候核心地区最先涨，逆周期核心地区最扛跌。
7
刚需迎来入手窗口期
到目前为止，从整体情况而言，大部分二三线城市都还是处于微涨之中。


2018 年，对于新建商品房价格，一线城市和二三线城市表现出现分化。
一线城市同比价格相对稳定，与去年同期相比，涨幅在 0 附近徘徊。
二、三线城市同比价格仍维持上涨。二线城市价格同比增速相对于 2016 年和 2017 年上半年有所下降，而三线城市新建商品房价格同比增速自 2016 年后开始上升，目前仍维持 2017 年的增长水平，且同比增速高于二线城市和一线城市。


那为什么说刚需迎来入手窗口呢？
市场转淡的情况下，一是开发商可能 " 以价换量 "，刚需或许可以找到一定优惠。
此前碧桂园在上海、郑州的项目均出现降价，同时在江苏省句容市、安徽省滁州市等地，碧桂园采取降低首付促销。
二是投资需求被压制，没有投资客一起抢房了，刚需的选择就更多。
对于刚需而言，房子是用来自住的，5 年、7 年内不大可能会卖房，因此短期房产价格的波动和下跌，挺挺也就过去了，只要中长期是保值的就可以，不要总是想着买在最低点。
8
尽量买商品房
各种保障房，有能力的尽量别买，因为不能自由上市的房产，已经不是商品。
商品房会涨价，是因为除了消费属性之外，还有金融属性。保障房二者都不沾边，也就没有溢价，没有升值前景，并不能实现资产保值乃至升值的作用。
9
投资客短期内应该暂缓
但如果你确实有闲钱，仍然想投资房产也行。
因为自从 1987 年有官方的房价统计数据以来，粗略地算，年平均回报率约 10%（未扣除通胀）。在别的地方找不到这样的资金回报率了。
但是，一定要做好中长期持有的准备，留够充足的月供，保障现金流。过去 30 年的商品房市场之路表明，一旦低迷起来，持续 5 年左右也是正常的。
10
三四线城市慎重
三四线城市慎重，未来市场风险最大的依然是三四线城市。
三线城市 2018 年前 9 月与 2017 年同期相比，供地数量及面积均有明显上升。供地数及面积分别增加 7.65% 与 18.01%。
相比而言，一线城市供地减少的趋势较为明显，供地数及面积分别减少 21.39% 与 26.75%。


一线城市有庞大的住房需求，能支撑得起未来房价在一个动态平衡内维持。但三四线城市供应大增，需求端在棚改货币化收紧后更为不足，下降风险大。
楼市有点跟股市很像，也玩板块轮动。
比如，这轮楼市的上涨是以一线城市的深圳开始，后是北京、上海。再后来，二线城市的厦门、南京、合肥点爆。最后是去年强势启动的三四线城市。
你可以看到，目前以北京为首的一线城市，以萎靡一年由余，特别是环京片区已经埋了不少人。
几个月前，以合肥、厦门为首的二线城市也开始调整了。那目前正火爆的三线城市会调整吗？
一定会的。而且我的悲观判断是，三四线城市一旦开始调整，几年内是没有希望了。
11
一二线及城市圈房产优先
全国除了 20 个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。
严格地说，有成熟二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但卖不出去也只是纸上财富。
城市选择很简单，除了 4 个一线北上广深，其实就是华东南京苏杭无锡合肥，华南惠州佛山东莞广州，华北其实就是环京和天津郑州，西南成都重庆，以及华中的武汉。
这与中国特有的城市化有关：三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移。
另一方面，从美国、日本等国际经验来看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三溪县城市等面临人口净流出的压力。因此，三四线城市库存积压的风险偏高。
存量过剩，对二手市场的流动性是致命打击。
所以千万别想着在大城市的外围买套房投资，将来有机会能升级换到大城市。未来市场风险最大的肯定依然是三四线城市。一二线及城市圈房产，价值和流动性肯定超三四线城市。
12
关注房产本身价值
要更加关注房产本身的价值，不要只看价格。远离公寓、商铺、老破大。不要随便追涨杀跌，放弃抄底捡笋心态。