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2018 年堪称房地产史上调控政策最为严厉的一年。全年共发布调控政策 450 余条，相当于工作日平均每天调控 2 次。
在调控持续从严的背景下，房价上涨预期风向调转，部分开发商和投资者对调控政策放松的预期落空；购房者观望情绪蔓延，投资投机热情下降。全国房地产市场整体退热，各线城市的房价涨幅全面收窄。
近日，云房数据联合和讯房产发布《2018 下半年中国房地产投资回报率调查报告》，选取若干典型城市，结合城市房价、租金走势，以静态租赁、长期租赁、5 年租赁后转售 3 类投资指标为依据，为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。本期推出的是《25 城普宅投资回报率排行榜》。
西部楼市快速崛起 部分三四线风险高
2018 下半年，全国普宅成交价格同比上涨 5.8%，较去年同期涨幅再度收窄，比 2018 上半年增速下滑约 4 个百分点，市场已回归理性。短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步放缓，一些房价虚高、人口流失严重的三四线城市风险较高。
受政策调控影响，一线城市中，北京价格同比下滑 4.7%；上海价格同比下跌 1.4%；深圳 " 有效供需 " 推动市场稳定，价格同比略有增长；广州政策相对宽松，需求能够释放，价格同比增长 12.4%。
除北京、上海、天津外，其他城市价格均出现了不同程度的上涨，其中西安、成都价格同比涨幅逾 20%，西部楼市快速崛起，" 抢人大战 " 对楼市的影响显而易见。
在 " 租购并举 " 政策的引导下，房地产企业、互联网企业、金融机构等纷纷进入住房租赁市场。建行、工行、中行在内的多家商业银行也纷纷布局长租领域。资本大量进驻，加剧了长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为，推高了部分城市的短期租金。
统计显示，2018 下半年全国租金同比增速为 6.2%。其中，一线城市同比增速 10%，和去年同期仅 3.4% 的增速相比，上涨速度加快了近 2 倍。在调控政策不断深化的背景下，房地产投资趋于理性，随着融资杠杆和政策支持的消长，一二线租赁需求热度较高的城市，房屋租赁产业将迎来大发展。
历史转售回报率高于未来 多套房产持有者适合抛售
2018 下半年，受全国调控政策影响，房地产步入下行周期，整体房价、租金涨幅有所回落，静态和长期租赁回报率持续走低。其中，静态租赁回报率大多分布在 1.0%-3.0% 之间，25 城均值为 2.0%，按平均房价购房后出租，需要 50 年才能回本；长期租赁回报率均值为 3.3%，平均下降了 0.1%，青岛、厦门等 8 个城市的回报率，甚至不敌三年期定存（2.75%）。
2018 下半年未来转售回报率（2018-2023）的小幅攀升，是因为城市分化还在继续，人口净流入较高的热点城市有快速发展的利好，刚性购房需求增加，房价仍在缓慢上行。
虽然 2018 下半年历史转售回报率扭转了上半年的下行态势，回升至 12.0%。但从长远来看，在 " 房住不炒 " 的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间。随着房地产步入下行周期，房价回归到理性水平，预计大部分城市转售回报率或将下行。25 城市历史转售回报率均高于未来转售回报率，意味着当前持有多套房产的人适合抛售，不适合再囤房。
静态租赁回报率全面下滑 转售回报逐步趋近长租
受调控政策的影响，2018 下半年一线城市静态租赁回报率普遍再度小幅回落，合并回归至 1.4%-1.8% 区间。深圳在长租市场快速发展，静态租赁回报率上扬，长期租赁回报率高于其他城市。在住房不炒的主基调下，房价涨幅持续收窄回归至合理水平，未来转售回报率（2018-2023）下行，逐步趋近于长期租赁回报率。
从静态租赁回报来看，除杭州、深圳有微幅上扬外，多数城市均呈现出下滑态势。其中，银川因为房价处于较低水平，静态回报率长期处于高位。而福州、厦门的回报率，甚至不及一年定存（1.5%）。
长期租赁方面，租赁市场快速崛起，城市出现分化：厦门、杭州等 11 个城市略有上涨，其余城市均出现不同程度的下滑。其中，重庆、郑州等城市回报率高于 4%，更具投资价值；14 个城市低于投资均值，青岛、厦门等 8 个城市的回报率甚至没跑赢三年期定存（2.75%）。
覆盖城市：
普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、重庆、长沙、南京、杭州、西安、苏州、大连、无锡、沈阳、宁波、石家庄、青岛、太原、郑州、佛山、福州、厦门、银川 25 个城市。
指标解释：
静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。
长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。
5 年租赁后转售回报率：指 5 年内持有物业并出租，于第 5 年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。
文章转载自和讯房产
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发表于 2019-1-19 05:01:08
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