如何在职场做一个隐形的买房人

我患爱姿病了

该走的路还得自己走，该踩的坑，一个都不会少。
01
第一件想说的事情是，不要因为有了一些房子，就轻易成为全职的买房人。
大部分人还是需要一份工作的，而买房这件事不能成为你工作的负担。
一直有人说财务自由，财务自由的根本方法是靠资产产生被动现金流的收入，就是你躺着也能赚钱。在房产上能躺着收钱的，只有房租。
可是现在房价越来越高，大部分城市的租金收益率是很低的，上海这样的一线城市大概是 1.5% 左右，二线城市略高一些，但也在 2% 左右，基本赶不上余额宝 2.6% 这样的社会平均收益率。这是资产端的收益率。
而另一边负债端，银行按揭基本上都是在 4.9% 左右，是显著高于租金回报率的。这当中的差价，就是你的月供。
买房最大的问题是随着你房产规模的扩张，你的现金流缺口是越来越大，而不是在缩小。
买房人最终能赚钱的，是长持的负债套利，是资产增值后的变现，而不是靠租金。可是现在的调控越来越严，把变现周期拉得很长，可能要 5 年、10 年才能看得到。
而在此之前，你需要一份稳定的工作，产生主动现金流，帮你扛过这段时间，至少等个一、二轮牛市后，情况才会有所改观。
所以哪怕是我，也是很重视职场收入的。从某种意义上来说，一个人职场的主动现金流有多强，就决定了他长持的房产规模，也决定了未来的被动现金流。
02
明白了工作对买房的重要性之后，我们应该就能在职场里消停和低调了，表现自然乖巧。
我在单位里是绝口不提房子这件事的，过着双面人生。
一方面我从事的金融行业，天生厌恶风险，领导整天说的是合规和风控。我在职场上表现的也是小心翼翼，做业务二分之一可进可退的时候，那一定是要保守的。
另一方面，我自己的买房事业，其实还是挺进取的。看准了之后杀伐决断，该出手的时候，从不犹豫，不断做大规模。用金融的话术说，暴露在巨大的风险敞口之下。
表面的淡定对应的是内心的风暴，每天就处在这样的天人交战之中。
这样的日子过得长了，偶尔会有几分恍惚，也想找人吐吐槽。每当想这么做的时候，我就提醒自己看看房贷的数字，想想多一事不如少一事，然后又可以消停一阵。
莫装逼，装逼被雷劈。
在职场上，我还挺相信这句话的。
03
但是在职场里要买房，有一件事始终绕不过去，那就是办房贷开收入证明。
买房子办贷款，不管你是传统按揭，还是那些创新融资，都是要开收入证明的。有些单位对这种管的很严，要抄送领导。你办的多了，自然是不好看的。
还有一些创新融资，在征信上体现的是与经商相关的名目，也是职场里的大忌讳。这些都是不好做的。
那怎么办呢。
我一般用的就是两招。
一种是多核，先用别人的贷款。就是先开发周边亲友的信贷和房票，让那些工作岗位较为包容的先做，到中后期周围都用光了，再开发自己的。
另一种是接力，也就是抵贷不一。很多人都不知道的是，创新融资是可以不上自己征信的。就是说房子是自己的，贷款做在父母身上。如果你找对信贷专家指导，你甚至可以把贷款做到同学身上去。以前按揭也是可以做接力贷了，现在很多地方都停了，期待未来会放开吧。
这样做下来，你的信贷记录和你在单位的人设一样，都是干净到人畜无害的。
04
在职场里买房，有个常见的好处是，可以借外出的机会近距离观察当地的楼市。
这是巨大的隐性福利。
我这些年借着出差的机会，跑遍了全国主要的大城市，也去了上海的不少板块。为什么我能对全国楼市这么熟悉，就来自于肉身出差的经历。
每到一个地方，我都会留心于当地的市政建设、产业布局、教育医疗。相反，我认为房子本身反而不是最重要的，因为品牌开发商的产品力是差不多的，看外立面和手机里的户型图就能知道大概了。
其实很多时候，你只需要到一个板块周边去转转，甚至都不用去案场踩盘，就能知道这个地方楼市潜力如何。
因为决定房产潜力的关键性因素，是土地，而不是房子这个建筑物本身。而土地的价值，是由上面砸下去的资源决定的。你看到了附着在上面的产业、人流、动线，就能知道板块发展的大趋势。
所以我最喜欢干的一件事，就是坐在接送的出租车上，打开绿中介 app 和地图的卫星视图。当车辆快速穿过一个板块的时候，看到拔地而起的崭新写字楼，我就会十分兴奋。翻翻二手次新的房价，看看周边空地和地铁规划的雏形，大概就能知道这个城市发展的脉络。
和当地同事聊天的时候，也可以问问他们对房价的看法，学区房的需求，当地人均收入情况。这些琐碎沟通中蕴含的巨大信息量，远比带节奏的自媒体踩盘报告真实可靠。
05
我最近的收获是去杭州出差，顺便考察了当地的热点板块。
借调研客户的机会，我跑了钱江新城、钱江世纪城还有萧山主城区。和我预期相符，这三个板块的潜力非常大，钱江新城和钱江世纪城，已经修建了大量商办，金融和其他新兴产业开始入驻。毫无疑问，这里将成为高薪人群的集聚地，房价已经不低，未来还会更高。下图是我在钱江新城拍的来福士，清一色高端写字楼，最后几块空地也在盖高楼。
另外，从杭州地图上就能看出，杭州原来的主城 6 区，受制于西湖和灵隐景区，潜力不大。腹地较多的东部一定是发展的主要方向，而萧山区有大量的空地，是最大的受益者。
碰巧当地的同事是萧山区近郊大江东的原住民，也顺便了解到大江东的拆迁和规划启动的也很快。宅基地被动迁后，拿到的钱可以买三四套房子。有钱有地，这进一步证实了我原来的预判：大江东是下一个热点板块。
不过虽然城市基本面很好，但从我肉眼观察来看，现阶段杭州楼市还是有不少隐患的。我在萧山新城江南大道和博奥路坐车经过的时候，可以明显感觉到，这个片区有大量的新房供应。新区 3 到 4 万的单价并不算低，而且大部分楼盘都是高层，容积率明显高于上海、北京这样的城市。可以预计至少这一二年内，杭州新房去化会有些问题，房价有回撤压力。
掌握到这些信息，也没多花什么时间，只是在出差过程中顺便就完成的。既完成了本职工作，也掌握楼市信息，一举两得。
我们常说，买房要用双脚丈量每一寸土地。职场里的出差就是免费送你无数次丈量的机会，只要多那么一点小心机，几年下来，你对具体板块的了解，也不会比房产大 V 差多少。
最后说说一件让人纠结的事，给同事买房建议。
职场里中午吃工作餐的时候，房子绝对是高频话题。每隔一段时间，都会有同事要买房，寻求一些建议帮助。
我们这些人长期关注房产，认知上应该是比普通人高一些的，那到底要不要给他们建议呢。
从我的实际经验来看，你可以给建议，但意义不大。
就拿我自己来说，我自信买房能力胜过大部分普通人，但是我在职场人设下给同事买房建议的时候，他们都是不信的。
真的是这样的。
当我脱去房产大 V 的光环，我就是一个素人，给同事说起买房的时候，我的置信区间是很低。别人就是随便问问，也没把你当回事。
我做过一个调查，大部分人买房做决策时，主要信息来源于房产大 V、中介、买过房的亲戚朋友。虽然这些人里面有相当部分不靠谱的角色，但是普通人就信这个，你也没办法。
所以当我听到某同事要买某坑子楼盘的时候，还是用全款买，我会善意提醒一句三思，然后建议他多看看魔都财观的文章。
可大部分人的结果是该买的还是买了。不过好在，他们都是在上海，在大城市买住宅，再怎么乱买，只要是住宅也没什么大坑。即便被套了，任何的高岗都能被时间烫平。
最终我明白了一个道理，人不能被说服，只能被天启。该走的路还得自己走，该踩的坑，一个都不会少。