2018年中国203家独角兽所在行业解读之房产服务政策及互联网推动行业健康发 ...

苏汐玥

独角兽企业数量占比为 4.93% 估值规模占比为 3.41%
根据前瞻产业研究院发布的《2018 年中国 203 家独角兽企业背后的行业分布与企业成长趋势报告》显示，2018 年中国共有 203 家独角兽企业，所涉及的大行业达 18 个。其中，房产服务行业的独角兽企业有 10 家，占总体独角兽企业数量的 4.93%；行业独角兽合计估值为 256.46 亿美元，占总体的 2.73%。


独角兽企业概况和地区分布分析
房产服务行业的 10 家独角兽企业中，链家网以 76.92 亿美元的估值排名第一。链家网是以数据驱动房产服务平台，提供二手房、新房、租房等房产交易综合服务。同时，行业独角兽企业多为商业房产以及租房企业。此外，还有优客工厂、氪空间等联合办公企业以及土巴兔等的装修企业。


从地区分布上看，中国房产服务行业独角兽企业多分布在北京地区，10 家企业中有 8 家位于北京市，且企业体量较大，8 家独角兽企业合计估值达 196.46 亿美元，占房产服务独角兽企业总体估值的比重达 77%。


房产服务机构运营模式分析
房地产中介服务行业主要营业模式为线上电商和线下中介代理两个口径，产品分为新房和存量房两类。房地产中介服务的本质即帮助对接需求和供应以促成交易，因房地产大宗交易、低频次和产品差异化特点，房地产中介服务的核心竞争力在于不断扩大市场份额，扩大房源储备和不同层次的需求从而提高交易的成功率。
房地产中介服务中经纪人扮演者非常重要的角色，他们是促成新房和二手房交易的具体实施者。房地产服务中介通过新房和二手房交易中收取服务费获得收入，房地产经纪人根据完成的交易提成。房地产经纪人交易撮合能力是房产服务创收的重要因素之一。


房地产推动房产服务飞速发展
房产服务是沟通买卖双方的桥梁，在促进房地产经济发展中起着举足轻重的作用。反过来，房产服务依靠着房地产行业，房地产行业的发展将会推动房产服务行业发展。我国房产服务从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及国民对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产服务成为房地产市场中不容忽视的行业。
2018 年 1-11 月，中国商品房销售面积为 14.86 亿平方米，同比增长 1.4%，商品房销售额 12.95 万亿元，增长 12.1%，增速回落 0.4 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.8%，办公楼销售额下降 6.4%，商业营业用房销售额下降 0.2%。


注：2018 年数据时间为 1-11 月。
政策推动行业健康发展
从 2014 年限购陆续解除，到 2017 年末百城调控，房地产行业又走过了一轮完整的周期，在全国经济逐步向好的过程中多方承压：一方面是行业政策遍地开花，逾百城参与调控，内容从抬门槛到冻产，从干预供需到全链条监管，进入限购、限贷、限售、限价、限商齐发的 " 五限时代 "。另一方面是资金面不断收紧，开发贷、债务融资一度熄火。
在房地产多方承压过程中，国家针对房地产中介服务行业也出台了相关行业政策。房地产中介服务政策实际主要是从规范房地产中介服务市场运行出发，对该行业的人员、业务内容、相关的管理做出相应的规定，以促进房地产中介服务行业的健康发展。


一大批优秀企业崛起
房产服务行业发展至今，已经进入整合规范期。同时，在这个快速发展的市场中，出现了一批优秀的企业。根据前瞻监测的数据显示，目前我国房产经纪机构（含分支机构）达到 8 万余家，从业人员超过百万人。国内优秀的企业比如世联地产、易居等企业已经成为上市企业，发展已经渐趋规范，成为行业的领先企业。


房地产评估是房产服务业务中的一部分，目前我国房地产评估业务按照内容来划分，主要包括房地产抵押 / 转让评估、司法鉴定、征收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。截至 2017 年底，全国共有房地产估价机构约 5500 家，其中一级机构约 546 家，二级机构约 1700 家，三级（含暂定）机构约 3000 家，。注册执业人数约为 5.4 万人。其中，江苏、广东、山东、浙江的房地产估价机构均超过 400 个。


注：2018 年数据暂未发布。
发展过程中仍存在问题
虽然我国房产服务行业发展较快，但与国外相比，国内房产服务机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质等方面仍然存在缺陷。
首先，我国房产服务发展具有不平衡性。部分经济发达的地区房地产中介数量较多，而经济欠发达的地区房地产中介数量较少，与人们的购房需求形成了矛盾。
其次，" 阴阳合同 " 现象仍然存在。" 阴阳合同 " 是指在一次交易过程中签订两份不同的合同，达到逃避税费的目的。" 阴阳合同 " 从表面上看是达到了帮助买卖双方逃避税费的目的，但其不受法律保护。这种行为已经严重的扰乱了房产服务市场。
再者，由于资金监管制度的不健全，房产服务行业存在着挪用客户基金的现象。一旦中介机构的资金链断裂，客户的利益便会遭受重大的损失。
最后，许多中介机构通过欺诈手段赚取中间差价。赚取差价已经成为许多房地产服务机构获取利润的手段，这种行为严重侵害了客户的权益。


多方位解决问题 促进行业发展
中介机构从业人员素质的高低是决定中介机构服务水平和规范化程度的重要因素，企业需要加强对房产服务从业人员素质的培养。提供经纪人整体素质，从业人员需具备专业基础知识以及专业化的操作水平。
目前中介行业尚未形成一个很完善、规范的交易生态系统，即使是大型中介在转型中也仍然遇到问题，房产服务企业还需要思考技术发展，改进管理模式。
此外，现在是万物互联的时代，房产办公也许适应时代，引入以用户为核心的互联网思维，网络将成为各中介行业发布房源信息最便捷的途径。


以上数据分析参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产中介服务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》、《2018 年中国 203 家独角兽企业背后的行业分布与企业成长趋势报告》。
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