怎样的房产才具备投资价值？内行：房子要选优质，更要留足现金

罗伯特·帕西诺

买房首先就是要保证居住性的要求，在此基础上如果还可以兼备投资性的话，那么将来进行买卖置换也可以算得上是一笔额外收入。在目前“住房不炒”的政策下，房子作为一种主要投资性资产已经不太容易了，那么究竟什么样的房子才具备投资的价值呢？

第一是优质城市的房子。随着目前城市化已经进入中期的尾声，城市的分化可以数是越来越严重，楼市的分化也将会跟随着变得越来越严重。在未来城市与城市之间，房价的上涨空间可以说是不尽相同，有的城市会继续地往上涨，有的城市则只是会维持稳定，而有的城市甚至是会面临着下跌的风险。

而按照影响房价走势的其中三个因素来看的话，即短期的金融政策，中期的土地供应，还有长期的人口数量，未来一些优质城市的房价才具备上涨的一些动力，才具备投资的价值。
而这些比较优质的城市一定具备着这样的一些特点，那就是城市的经济规模增长比较迅速，城市的优质企业也比较多，城市有着越来越多的人口不断流入。而这些比较优质的城市也就是我们经常会提到的一线城市，二线城市，城市群以及国家的一些中心城市。

第二是区域规划。投资的一个根本逻辑就是低买高抛，从这个角度来讲，城市拓展区、城市更新区以及产业启动区就无疑是城市房产的一个价值低点。当然这个选择首先还是得要看城市的经济基础，要看城市的发展潜力以及地区财政状况和人口状况。
重点还是需要充分了解城市的区域规划以及区域产业重点，找到一个合适的入场时机，产业和人口一直都是房地产的基础。

第三即产品本身。房地产的价值其实主要是土地和户籍以及周边配套设施所赋予的综合价值。因此基础价值之外一定就还要看物业管理以及空间运营等等赋予的一些内容价值，不管是住宅或者还是商业、办公。
房地产的下半场其实就是运营，运营也就是生产价值。举个例子来说，同样的区域和空间，万达、中粮负责整体运营的商业项目租金以及价值就要远远地高于其他的一些产品。

第四是房子本身的户型、面积、布局、朝向等。这些基本上其实都在购房的时候就已经确定了，因此这一点在开发商出售的时候其价格就有一定差别。户型和朝向等更好的一些房子本身的单价就要更高一点，自然在投资的时候未来的收益也就会更加地明显。这一点从如今很多二手房的出售价格的差异当中就能看出来，毕竟房产投资大部分人未来都是想要出售然后赚取一定差价的，自然户型和朝向更好的一些房子更容易议价。

总的来说，面对在未来分化会越来越严重的房地产市场，只有一些优质的城市，优质的区域以及优质的房产，才值得我们大家去投资。而且在投资的这个过程当中，我们仍然还需要注意一些问题，不仅要尽量买入一些优质的房子，而且还要留充足的现金流来抵抗风险。

最后，要特别提醒一些购房朋友，一定要正确地看待我国目前的房地产市场，千万不要受到市场情绪的影响。










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