银城赴港备战IPO,打响破局之战?

akeras

昔日叱咤风云的南京本土房企 " 老大哥 "，终于下定决心准备拥抱资本了。
9 月 12 日，银城国际控股有限公司（简称 " 银城 "）在港交所网站披露了招股说明书。这也是继弘阳地产后，今年第二家赴港 IPO 的南京本土房企。
" 与长期偏安桥北一隅的弘阳相比，银城 20 多年一直深耕南京主城和江宁，其品牌力相对更受南京人认可 "。有业内观察人士分析称，在老牌宁派房企纷纷 " 归隐 " 的背景下，银城出人意料地选择主动拥抱香港资本市场，反映出其全面启动 " 规模扩张之路 " 的野心。
5 年冲击 500 亿。看得出，为了尽快搭乘规模扩张的末班车，刚满 25 岁的银城剑指 IPO，似乎准备火力全开。虽然，它暂时还顶着 " 半年收入 1 个亿 " 的坊间质疑，但蓄力谋变破局的野心，早已跃然纸上。
一
25 岁，是一个有些血气方刚的年纪。也是一家房企最为美好的 " 轻熟 " 时代。
作为南京较早一批完成民营化改制的房企，成立于 1993 年的银城在历史上曾经有过两段黄金狂飙期。打造过一批南京人耳熟能详的精品住宅项目，长期稳居本土房企的第一阵营。
（1）第一阶段：1997-2006 年
代表项目：银城九九公寓、银城五台花园、银城聚福园、银城东苑、银城宝船听涛、银城西堤国际。
成立数年后，银城才开始真正发力。期间，银城完成改制，实现了完全民营化。并很快在本土房企诸侯割据的年代崭露头角，尤其是通过对西堤国际项目的打造，成功贴上 " 品质建设专家 " 的标签。
" 据说，不少装修队一听要去银城开发的小区，报出的拆改费用要高于其他小区。只因银城盖的房子质量更高。"
银城对自身产品的品质曾经追求到什么样的地步？举个例子：在建设银城东苑时，银城 " 近乎偏执 " 地为每户配置了铝木复合窗，而在当年只有别墅产品才会用到这样的材质。
" 光塑钢窗改成铝木复合窗这一项就多投入了 5000 万。在 2005 年南京的房价只有 5000 元 /㎡时，银城就坚持走品质路线。"
再比如，2005 年左右的奥体板块，虽然吸引了中海、万科等大鳄进驻，但总体还是人气荒芜，很多南京人并不看好。银城地产集团总裁马保华向团队下了战书：" 在与周边楼盘的竞争上，银城不能输给他们。每个项目经过 5-8 年时间要做到片区二手房价格排行第一。"
最终，代言奥东区域最高产品力的 "C 位 " 竟然不是中海万科，反而是后来者居上的银城西堤国际，在一众竞品的红海厮杀中脱颖而出。成为迄今河西乃至南京最知名的项目。
站在最巅峰的时期，银城也不是没有想过 " 走出去 "。但由于种种原因，银城在首轮尝试扩张中遇到了一些困难。但很快汲取经验，调转船头。
据媒体报道，银城地产集团总裁马保华在提及 2009 -2012 年银城所处的困境时，曾经唏嘘不已。" 当时，银城在外地的运作项目受到重创。南京的土地储备告急，人才流失严重，结果变成了南京地产界的黄埔军校。"
所幸，就是在最艰难的时候，银城也从未轻言放弃。用马保华的话来说，叫 " 二次创业 "。
（2）第二阶段：2013-2016 年
代表项目：银城一方山、银城蓝溪郡、银城林茵里、银城长岛观澜、银城东岳府，银城君颐东方。
2010 年后，银城开始谋划转型发展，积极布局养老、长租公寓等多元化业务。同时谋求强势 " 回归 " 大本营南京，重新将精力放到住宅开发主营业务上，继续沿袭口碑效应。
银城地产再次崛起的标志性事件，是 2012 年。在大多数房企不看好江心洲，仍在犹豫观望下，银城突然出手，以 2.9 亿元总价竞得江心洲 G66 地块，打造长岛观澜。引发业内不少人士感慨： " 那个熟悉的银城又回来了！"
但彼时，南京房地产市场正在发生新一轮剧烈分化：已不再是本土开发商唱主角，变成了全国大鳄房企群雄逐鹿的舞台。万科、中海、世茂、保利、融创、金地、葛洲坝、金茂等在南京市场逐渐成为主力。千亿级大佬们更是有钱任性，几乎占据了核心地段。
" 强者恒强，弱者渐弱 "。在全国房企巨头滚雪球式的快周转面前，即便是多年纵横金陵、呼风唤雨的老牌本土房企们，也难以独善其身。一时间，多家宁派龙头 " 退市 " 声音不断。
有的宣布退出房地产市场，如宏图、雨润；有的放缓后续开发脚步：如栖霞建设、高科；有的直接被大鳄吃掉，如南京城开；有的则默默归隐，如长发；有的远走他乡、转型旅游地产，如亚东。昔日盛极一时的 " 宁派 " 代表房企，只剩下朗诗，银城两家。
" 不破，不立 "。从昔日骄傲的领头羊，到如今必须要奋起的追赶者。银城作为硕果仅存的宁派代言人，在下一个十年还会创造更多奇迹吗？
二
4 个月前，许久不搞 " 大活动 " 的银城，举办了一场调门颇高的长三角品牌战略发布会。
在那场花费重金请来方文山现场提诗的发布会上，银城地产集团总裁马保华豪情满满地宣布：2018 年业绩冲刺 200 亿，五年内站稳 500 亿。
有业内调侃：相较于那些销售额动辄千亿、数千亿级的全国大鳄，银城计划用五年时间冲击 500 亿，真的算是一个 " 小目标 "。
实际上，对比同样发家于南京，并于数月前赴港上市的弘阳地产（01996.HK），银城的规模看起来更小一些：25 年来，在长三角地区的合计总开发面积为 715 万平方米，略低于弘阳的 1000 万平方米。开发项目的数量也少于弘阳。
所以，如今的银城已经越来越深刻地认识到规模的重要性。从 2017 年起，" 偏安一隅 " 的银城开始加大了向外扩张的力度，新进入苏州、镇江、杭州、马鞍山以及徐州，同时计划自 2019 年起进入长三角地区的其他城市，如合肥、扬州及常州。
如果仔细梳理，我们不难发现：银城目前布局长三角 7 城的 27 个项目中，大多都是与其他房企合作开发，自己独立开发的项目基本越来越少。在大本营南京，这种合纵连横、联姻开发的情况更为普遍。
比如，继银城与旭辉在江北老山合作白马澜山项目后，银城又与颐居地产 " 勾肩搭背 " 开发悦见山。同时，与 " 老相好 " 旭辉又在江宁继续 " 牵手 "，开发银城旭辉云台天境。
在镇江，银城与融创合作，开发盛唐府。在苏州吴江，银城牵手万科，推出苏河湾。在南京都市圈，银城找到孔雀城，合作开发依澜郡。总之，只要有新项目的开发机会，只要能节约成本降低风险，银城几乎是 " 来者不拒 "。
马保华也坦言，这一轮新扩张，银城地产的思路非常明确：思想上高度统一，狠抓管理体系，并积极发展人才储备战略。" 未来银城还将向全国扩张，布局长江经济带、杭州湾、淮海经济区。目前参与项目的总货值达 400 多亿元，力争 4 至 5 年站稳 500 亿元，成为长三角全龄品质物业开发商。"
实际上，银城近年在规模扩张上确实加快了步伐，融资扩张的需求尤为明显。据银城递交的上市申请文件显示，在 2015、2016、2017 三个年度和 2018 年上半年，银城国际的营业收入分别为 20.91 亿、25.03 亿、46.76 亿和 1.086 亿元人民币，同期毛利分别为 6.44 亿元、8.71 亿元、7.84 亿元、5811.8 万元；毛利率分別为 30.8%、34.8%、16.8% 及 53.5%。
业内人士指出：由于调控与行业调整，不少房企出于发展需求，近年纷纷通过登陆港股资本市场开拓融资渠道。尤其在港交所上市尺度放宽的背景下，将有更多的房企赴港上市。
" 如果成功在香港上市，银城的融资渠道有望实现多元化，融资成本也会比国内更低。"
在这种局面下，赴港 IPO 就显得尤为重要，甚至是刻不容缓。
三
不仅要立足长三角，还要走向全国，银城已经别无选择。
这也是为什么继今年 5 月银城长三角战略发布会上喊出 "5 年 500 亿 " 的口号后，马不停蹄急赴香港上市的核心原因。
据统计，截至 2018 年 6 月 30 日，银城在 7 座城市拥有 28 个项目，建筑总面积大约有 328.69 万平方米；其附属公司所开发物业项目建筑总面积约 281.03 万平方米；其中，附属公司开发物业项目位于南京地区的总建筑面积达 165.2 万平方米，占到土地储备的 50.3%。
在其与合营企业及联营企业开发的物业项目中，银城应占的建筑面积约为 21.71 万平方米和 25.94 万平方米。按照招股书公布的住宅销售均价 8734 元／平方米测算，银城大约有 572 亿元储备货值在手。
为了在土储规模方面有所作为，银城近年在土地市场上也不断发力。相关数据显示，2015 年、2016 年以及 2017 年，银城土地收购成本分别为 5.5 亿元、6.5 亿元、14.5 亿元。据招股书披露，仅从 2016 年至今，银城就快速获取近 20 个项目，今年上半年就获取了 11 个项目。
此外，在招股说明书中，银城亦表示：此次募集资金将主要用于开发物业建设成本、偿还银行借款、及补充营运资金。
展望未来，银城的上市除了打通融资渠道之外，还在人才储备方面也开始下功夫。与其他房企不一样的地方在于，银城擅长于以股权激励原有高管。
招股书显示，公司主席黄清平共持有 50.72% 股份，戴成书持有 17.67% 股份；主要股东朱林楠持有 9.57% 的股份；非执行董事谢晨光持有 7.35% 的股份；公司执行董事、总裁马保华持有 6.77% 的股份。
除实际控制人黄清平之外，谢晨光、马保华等银城老将持股比例加起来超过 14%。另外还有多名主要股东也持有银城股份。
据了解，银城国际目前的主要业务模式包括：开发、销售和租赁住宅及商业物产。房地产项目主要包括：公司自主开发的项目和其合营或者联营企业与第三方开发商合作的项目。
而在楼市调控持续、房企拿地越发严苛的当下，银城积极赴港备战 IPO 已经足见其多管齐下的融资策略。尤其在南京市场，银城手握悦见山、云台天境、铂悦源墅、江山御等优质项目储备，形成和、中、致、尚、颐五大产品线，发展思路清晰了然。
此外，作为南京地区养老地产及长租公寓的第一批 " 吃螃蟹的人 "，银城未来发展的方向还将包括深挖地产服务项目上。虽然面朝 " 蓝海 "，但如何跟投资者讲好这个故事也是考验银城的关键问题。
不管如何，身为南京本土房企代表的银城已经义无反顾地踏上了新的征程。我们也完全有理由期待，它的上市钟声敲响的那一刻。