融创打“骨折”：头上压了座五指山

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2020 年底的楼市，冰火两重天。一边是几乎全面上涨的楼市，一边蹦出些几乎打到 " 骨折 " 的楼盘。
青岛，东方影都，星光岛 8 期，原价每平 1 万 7，现价 1 万 3。
前不久 1 万 7 一平买了这个盘的人说，要骂娘。
同样的戏码，在天津、武汉、郑州陆续上演。都是一二线城市，故事的主角是同一家，融创。
时代的灰尘落到房企巨头脑袋上，有时同样也是一座山。
房价骨折的东方影都
2013 年 9 月 22 日，好莱坞巨星莱昂纳多 · 迪卡普里奥、妮可 · 基德曼，华人影星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明齐聚青岛，为万达青岛东方影都影视产业园区的启动站台，彼时，这项号称 " 全球投资规模最大影视产业项目 " 光彩熠熠。


2017 年 7 月，万达将 13 个文旅项目 91% 股权以 438 亿元价格卖给融创中国，全行业愕然。13 个文旅项目中，青岛东方影都包括在内。
自 2018 年 5 月开业，两年多时间，在东方影都，陆续诞生了《环太平洋 2》、《长城》、《疯狂外星人》、《流浪地球》等票房和口碑不俗的大片。与此同时，东方影都配套的，位于星光岛之上的住宅项目，在 2018 年开盘之时，被融创打着四面环海，与明星做邻居的摘牌，以近 2 万元 / 平米的价格销售一空。
锋雳近日在房天下网站查询到，目前东方影都的二手房均价为 1.4 万元 / 平米。另有消息显示，近期突然加推的星光岛项目，价格已降至 1.28 万元 / 平米，相较于 2018 年开盘价，近乎打了五折。比起恒大高调 75 折卖房，融创则在低调上演 " 打骨折 " 的促销戏码。


不止东方影都，融创在青岛的另一楼盘，位于黄岛西海岸新区的维多利亚湾项目，目前在房天下网站显示的均价为 10073 元 / 平米，环比上月下降 1.5%，同比去年价格下降了 20.42%。
青岛当地一位分析人士对锋雳透露，" 维多利亚湾、影都降价比较明显，维多利亚湾之前降到 8500 卖了很多，现在尾盘回升到 9000 出头 "。


有知情人士对锋雳表示，融创打折的项目主要来自万达的文旅项目，这种项目区位比较偏僻，土地价格拿的比较低，降价是有基础的，对利润没有太大损伤。
此外，该知情人士还表示，事实上，这轮房价下跌的主要带头人是融创。恒大是 75 折卖房，融创比恒大还要狠。当然，这样的降价是季节性的，年底降价，之后再悄然回升上去，" 今年年底受到疫情和三道红线影响，不降价卖不动房 "。
分析人士表示，利润不是大房企降价的根本。融创不是追求单纯的利润，而是追求销售额，" 销售额占据房企前几位，融资就好融了，所以销售额不能下降 "。
天津，武汉，郑州，成都，贵阳
不唯青岛，融创正在全国多地开启降价策略。
11 月初，天津宝坻融创一楼盘大降价，房价由年初的 1.2 万元 / 平米降到 8000 元 / 平米，引发前期购房业主强烈不满，引发业主维权。最终该营销政策被监管部门火速叫停，项目被要求停业整顿。


类似的情形也还发生在武汉。今年 9 月，融创在武汉一名为九派江山 - 江赋的楼盘开盘。据悉，该楼盘备案价为 9000 元 / 平米，首开价格释放是 8300 元 / 平米，周边新房均价 9200/ 平米左右。价格刚刚公示，就遭到一百多组举报，称融创的价格涉嫌扰乱市场。


不到 10% 的差价，竟引发 " 热心市民 " 如此大的不满，有分析认为举报或是同行所为。
最终，铺天盖地的投诉，导致融创该楼盘负责人被约谈，并收到了一份企业监管函，要求整改。
郑州也不例外，业主们因为降价大闹售楼处，主张维权。据业主透露，融创中原大观今年 5 月 15 日开盘，低楼层成交价为 1.4 万元 / 平米，高楼层成交价 1.6 万元 / 平米。5 个月之后，中原大观突然断崖式降价，高楼层成交价降至 1.21 万元 / 平米 -1.25 万元 / 平米。业主们因此损失 13 万 -25 万不等。


今年 9 月 27 日，位于郑州平原新区的中原融创文旅城开盘，据融创公布的信息，当天出现千人抢房局面，高层起始价为 5288 元 / 平米，当天成交 2046 套房子，成交额达 14 亿元。值得一提的是，2017 年，平原新区很多楼盘售价在 1 万 / 平米左右，如今融创低价开盘，等于一举是平原新区房价的腰斩。
除了直接降价外，融创还在郑州推出了各式花样的营销策略。位于航空航区的融创空港宸院，之前的精装修价格为 1.2 万元 / 平米，目前的毛坯价仅为 8500 元 / 平米。同时，融创还推出人才补贴计划，本科学历购房者，网签后可补贴 10 万元。
融创在郑州绿博片区的观澜一号也推出了降价房源，特价洋房 9000 元 / 平米。对比 2017 年，绿博片区的高层最高价曾达到 1.55 万元 / 平米，洋房曾达到 1.8 万元 / 平米。
位于郑州北四环的融创大河宸院、融创城也在降价。融创大河宸院特价房 11000 元 / 平米起，并且提供 5-15 万不等的购房补贴。融创城推出的特价房，131 平米大户型均价 1.05 万元 / 平米，最低 9300 元 / 平米，相比隔壁永威城六期 1.5 万元 / 平米的售价，一路之隔，价格相差 5000 元。
融创在主城区的楼盘也在跟进。融创兰园，位于金水区老城区，去年 12 月底开盘价 1.9 万 -2.3 万元 / 平米，如今 1.5 万 -1.65 万元 / 平米，购房最高可享 15 万补贴。
在成都，为提高成都融创文旅城项目的销量，自国庆假期以来，融创给房地产中介公司的代理佣金已升至 8.5%。锋雳获得的一份融创成都文旅城与中介公司此前签订的合同显示，双方自 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 6 月 30 日合作期间，公寓的代理佣金为商品房买卖合同约定的公寓总家数的 7%，高层为 3%，洋房为 3.5%，别墅为 2.5%，商铺为 6%。也就是说 10 月以来，融创给中介公司的代理佣金已大幅提升。


有业内人士对锋雳分析称，8.5% 的佣金是相当高了，正常住宅项目的佣金在 1.5%，但该人士也表示，因为文旅项目不好卖，所以佣金相对更高。
在贵阳，融创多个楼盘推出低首付营销策略。位于贵阳双龙航空港经济区贵龙大道旁的融创九宸府，小高层的首付仅需 1.8 万，单价为 4900 元 / 平米左右。位于贵阳花溪区的融创城，首付仅需 3-5 万，便可买到一套三房（95 平米、110 平米）。
业内人士对锋雳分析称，" 好的城市、好的地段、好的配套房子，不用降价，问题在于城市新区太多，配套不好，加上文旅、康养项目在其中作祟，老百姓思想就乱了。"
房企顶上的五指山
融创在多地花式促销，目的很明确，一是回笼资金，二是年底冲击销售额，便于下一步融资。
过去 10 年间，融创从一家合同销售额仅有 71 亿元、土地储备590 万平方米的区域房企，摇身成为拥有 5562 亿元销售额、跻身行业 top5 的房企巨头。在这 10 年里，孙宏斌坚持激进路线，高负债、高周转，以获取高速增长。不过，这种模式随着 " 三道红线 " 的突然出台，急需踩下刹车。
2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。此次讨论的重点为房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以 " 三道红线 " 为标准。房地产企业的 " 三道红线 " 为：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。同时，按照四档管理模式，分别是 " 红、橙、黄、绿 "，按开发商触及红线情况分类。如若踩中红线，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
" 三道红线 " 出台将限制房企融资规模，不仅影响企业拿地和融资，房企 " 高杠杆 " 模式扩张也将终结。
在 8 月 20 日的 " 三道红线 " 座谈会上，参会企业包括碧桂园、恒大、融创、万科等 12 家房企。三道红线中，恒大、融创全部踩中，万科、碧桂园仅踩中一道。
据融创 2019 年末数据，融创剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为 84.2%、241.1%，货币资金与短期债务之比为 0.57，深踩红线。
2020 年融创半年报显示，账面合同负债为 2433.8 亿元，剔除预收款后负债总规模为 6191.4 亿元，资产负债率达 82.22%，超过红线 12.22 个百分点，按照 " 三道红线 " 净负债率不超过 100% 的标准，截至 6 月末，融创净负债率为 149%。
截至到今年 9 月底，融创实现合同销售额 3806.9 亿元，按照全年 6000 亿元的销售目标来算，目前仅完成 63.4%。面对 6000 多亿的负债，融创债务压力巨大。谨慎并购，加快项目出售，开源节流，成为融创快速降负债的求生必由之路。
今年上半年，融创新增土地储备 1730 万平方米，新增货值约 2330 亿元，同比下降约 64%。前 7 月 , 融创拿地金额为 381 亿元 , 同比减少 44.38%, 在房企拿地排行榜上的排名下滑 12 位 , 至第 15 名。拿地方面，融创集团上半年新增土地储备约 1730 万平方米，新增货值约 2330 亿元，同比下降约 64%。
" 三道红线 " 压顶之下，融创的土地储备新增货值减半，标志着高杠杆扩张的模式迎来拐点。而多城市的甩卖，也是当前时间窗口下的求生手段。高负债融资一旦没有高额的营收作为支撑，最后面对的将是债务危机。
而快速的打折、大量出货之后，如果没有后续的等量土地储备补充，房企的外延式的扩张将走向结束，营收增长将出现拐点。
年初以来，恒大通过放出 75 折、7 折卖房的大招，积极回款。截至 2020 年 10 月 8 日，恒大实现合约销售金额 5922.5 亿元，完成全年 6500 亿元合约销售目标的 91.1%。
再来看万科，截至 9 月底，万科剔除预收款后的资产负债率约 74.2%，距离 " 三道红线 " 要求的上限 70% 还差 4 个百分点。
10 月 24 日，万科董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示，房地产 " 三条红线 " 的影响力不亚于 2002 年的土地招拍挂制度，万科争取明年回到 " 绿线 "。
就在郁亮发出上述言论的前三天，万科在郑州绿博区的兰乔圣菲再次开盘，高层毛坯均价 7500 元 / 平米左右，毛坯特价房 6300 元 / 平米左右，要知道，2017 年该楼盘首开时，高层精装均价已高达 1.4 万 / 平米，降价力度可谓 " 空前绝后 "。
从三道红线出台，到前一阵恒大回 A 受阻，其实有一串连锁反应——不到一个月的时间里，多家中小房企纷纷登陆港交所融资，即使明知要承受港股的低估值、甚至极大可能未来股价长期跌破净资产，融资依然艰难险阻。而融创、恒大、万科的打折促销，同样也是这连锁反应中的一环。
说到底，监管亮明红线，房企才发现，自己只是在钢丝绳上跳舞。