中集输血东莞项目，碧桂园与“前海地主”的土地演绎

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来源：视觉中国
联姻两年多的时间，中集集团与碧桂园的合作变得越来越紧密，继今年 8 月联合拿地后，中集集团还准备为碧桂园东莞项目 " 输血 "。
中集集团公告宣布，于 11 月 6 日，其非全资附属公司中集产城向碧桂园非全资附属公司东莞正易增资 4761.9 万元，以与碧桂园合作开发东莞正易位于东莞市莞城区天宝路的土地项目。该项目为两块共计 4.25 万平方米的土地，由东莞正易 100% 拥有，地块原出让金为 1.05 亿元。
东莞易正原来由东莞碧桂园、麻涌碧桂园分别持有 51% 及 49% 股权，增资完成后，中集产城将持有东莞易正 70% 股权，东莞碧桂园持有 15.3%，麻涌碧桂园持有剩余的 14.7%。
本次增资，中集产城扮演的是 " 金主 " 角色。根据合作方式，东莞易正的法定代表人由东莞碧桂园指定人员担任，且其高级管理人员均由碧桂园董事会决定聘任或者解聘。在天宝目标地块开发并实现销售后，对东莞正易的每季度销售回款，由东莞碧桂园归集和统筹使用，东莞碧桂园对资金安全性进行担保。
中集产城是中集集团旗下发展产城业务的唯一平台，中集集团表示，签订天宝项目合作协议是旗下产城业务板块为了扩大企业规模，增强盈利水平。
目前，天宝目标地块已经进入盈利状态。2018 年前九月，东莞易正实现营业收入为 8.37 亿元，归属于母公司的净利润为 2.18 亿元，资产总额为 27.81 亿元。本次增资及合作完成后，东莞易正将纳入中集集团财务报告合并范围。
牵手碧桂园的两年
中集集团全称为中国国际海运集装箱 ( 集团 ) 股份有限公司，主要从事集装箱制造业务、公路运输车辆业务、能源、化工及液态食品装备业务、海洋工程业务、物流服务业务及空港装备业务等。尽管在 2003 年已经成立了专门的房地产开发平台 -- 中集地产，但房地产业务在很长一段时间，都属于中集集团的 " 边缘业务 "。
年报数据显示，2014-2017 年，中集集团房地产业务实现营业收入分别为 11.36 亿元、12.28 亿元、7.23 亿元，10.07 亿元，2018 年前三季度为 2.26 亿元。其中，2016 年房地产业务营业收入占总营业收入为 1.41%，2017 年为 1.32%。
2015 年 3 月，将 " 中集地产 " 更名为 " 中集产城 " 是中集集团在房地产业务上的一个转折点。更名后，中集产城确定在发展传统地产的基础上，着力发展产业地产，将产业园区的开发建设作为重点。同年，中集集团首个产业地产项目 -- 东莞中集智谷一期投入运营。也是从 2015 年开始，中集集团开始在年报中提及房地产业务的未来一年的经营计划。
但中集集团也很快就意识到自己在房地产开发上的局限，原本准备通过集团内部协同推进产业园区建设及加快房地产开发的中集集团，后来找来了碧桂园当 " 外援 "。
2016 年 9 月 27 日，中集集团与碧桂园签署了战略合作协议，将在地产、模块化建筑、物业配套服务 ( 立体停车库、电商 ) 等领域建立长期全面的合作伙伴关系，并力争年内落定两三个合作项目，此外，双方还约定共同探索和推动模块化建筑的应用 ( 如酒店、公寓 ) ，共同开拓海外市场。
据时代财经了解，当时碧桂园主席杨国强和总裁莫斌都出席了与中集集团的合作签约仪式，可见对于合作的重视。此后的 2017 年 7 月 17 日，碧桂园宣布向中集产城增资 9.26 亿元，完成后持有中集产城 25% 股权。中集集团称，通过碧桂园向中集产城增资，实现原股东与碧桂园的战略合作，做大做强中集产城。
在 2017 年年报中，中集集团在提及房地产业务时再次表示，传统住宅业务及时调整发展策略，将部分三四线城市项目与战略合作伙伴碧桂园集团展开合作，提升项目开发能力，加快资金回流。
从公开信息看，目前中集集团与碧桂园合作的项目基本位于三四线城市。据时代财经了解，除此次增资东莞项目外，中集产城还在今年 8 月联合碧桂园拿下了曲靖市麒麟区炮团地块，这是中集产城少有的几次公开拿地。
另据中集产城官网显示，目前该公司旗下有两个项目使用 " 中集碧桂园 " 的品牌。其中，中集碧桂园盛世城邦位于阳江市，该项目总占地 466 亩，总建筑面积 40.5 万平方米。中集碧桂园湖悦天境位于青岛，占地约 110 亩。此外，碧桂园还是中集集团联营公司镇江中集润宇置业有限公司间接持有 80% 股权的控股股东。
中集隐形地产版图
尽管当初与中集集团签署的合作协议中合作领域众多，但作为一家传统的房地产开发企业，碧桂园最为看中的还是中集集团旗下的土地资源。
官方资料显示，目前中集产城业务涉及产业园区开发和运营、传统地产开发、商业运营、物业服务等诸多领域，已形成业务覆盖珠三角、长三角和环渤海近 10 个城市的产业园区、商业及住宅综合开发集团，开发项目面积逾 200 万平米，土地储备面积近千万平方米，分布于深圳、东莞、江门、阳江、镇江、扬州、青岛等地。
2018 年以来，中集产城在上海、深圳的大手笔拿地，更是为其庞大的土地储备增添了不少亮点。
1 月，中集产城获取上海宝山区罗店镇租赁住房用地，总建面约 9.15 万平米，将建造为持有型租赁住宅；6 月，中集产城成功摘得深圳光明新区 A621-0043 号产业用地，总建面约 13.87 万平米，项目已全面启动，按照计划，将建造中国首个世界级的低轨卫星物联网产业园。这是中集产城第一次试水一线城市全持有项目。
9 月 26 日，深圳市中集智城企业发展有限公司以 41.02 亿元竞得上海市宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区 02 单元 0208-02、0209-01、0210-01、0213-01、0214-01、0215-01、0219-02、0220-02 地块，前四宗为商住地块，后四宗为商办地块，总出让面积 74421.7 平方米。
9 月 27 日，中集集团董事会宣布同意中集产城及中集集装箱公司成立四家子公司以总挂牌价 63.2 亿通过增资方式竞买招商蛇口旗下四家子公司股权。若竞拍成功，中集产城将获得太子湾地块编号分别为 DY02-01、DY02-03、DY03-02 及 DY01-04 的地块，总占地面积 3.99 万平方米及总可建楼面约 24.6 万平方米，涉及商业、办公及商务公寓等业态。
此外，在深圳前海，南方中集于 2017 年 10 月 9 日就位于深圳前海的 T102-0152、T102-0153、T102-0154 宗地的土地整备问题签署了《土地整备框架协议书》。三宗地块位于深圳市前海深港现代服务业合作区 07、09 开发单元，合计 52.4 万平方米。
手握着这 52.4 万平方米的深圳前海土地，中集集团与招商局、深圳国际被市场并称为 " 前海三大地主 "。
在漫长的 " 工转商 " 进程中，前海这片土地在今年取得了重大进展，深圳规土委、前海管理局同意在前海深港现代服务业合作区 9 单元 2 街坊内安排约 5.7 万平方米用地作为南方中集的先期启动项目用地，其中约 3.6 万平方米用地作为先期启动项目一期用地。
另据中集产城透露，2018 年上半年，其已与多地政府签订产城融合项目战略合作协议。
作为中集产城的股东之一，这些土地资源碧桂园将得到优先享用权。中集集团证券事务部一位负责人向时代财经表示，不仅是三四线城市的项目，位于上海、深圳的土地，未来都将优先考虑与碧桂园合作开发，而与碧桂园的合作目前主要集中在住宅或商业地块。
该负责人坦言，无论在开发能力还是品牌知名度上，中集都是比较弱的，与碧桂园合作一方面可以减少资金压力，另一方面可以加快项目的开发周期，加速资金回笼。
扬言要做 " 园区运营专家 " 的中集产城，目前已经有东莞中集智谷、广东新会中集智库两个项目进入招商阶段，对于这部分产业园区业务，上述负责人则表示，目前主要还是由中集产城独自开发，未来也不排除跟碧桂园合作，最终还是要看双方意愿。