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2020年东京奥运会逐渐临近，这是东京第二次举办奥运会。56年前，1964年的夏天，东京第一次成为奥运会举办地，"奥运效应"引爆了当时的房产市场，位于表参道的高级公寓，售价飙涨至3000万至1亿日元。而随着第二次东京奥运会的临近，市场产生很多遐想。
图：东京街头的奥运海报
相对于国内动辄500-600万的房子，在日本花200-300万就可以拥有一个永久产权的小别墅（一户建），无疑挑动着人们敏感的神经。从北京上海直飞东京只需2-3个小时，相似的文化背景和强劲的经济环境，吸引了很多投资者的目光。
那么日本房产是否真的值得投资？
基于不同的国情，是否有政策风险？
又该如何挑选一处有价值的房产？
为探究竟，蓝莓酱飞抵日本，并咨询多位房产投资专家，为大家深度剖析东京房产市场。
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鸣谢蓝莓侦探
Dino
15年商业、住宅投资开发经验，长期从事海外房产项目兼并收购工作。
在奥运板块——中央区筑地市场附近，蓝莓酱考察了一处售价仅为人民币108万左右（1800万日元）的二手房产。据悉，筑地市场拆迁后将改建为停车场，供2020年东京奥运会使用。
图：房产介绍图
该房产为一户型单身公寓，是日本典型出租型房产，距离地铁站10分钟之内步行距离，周边商业繁华，生活便利，满足日本普通白领的租房偏好，月租金可达10万日元（约6000人民币）。蓝莓酱简单算了一笔账，在不考虑税收及其他费用的情况下，该房产的表面租金收益率为6.7%。
以低购房成本获取稳定租金收入，较高的租售比是投资日本房产的优势。
另外，日元作为传统意义上的"避险货币"，在风险事件发生时常常具有资产保值的作用，持有日元资产也被一些人认为是一种分散风险的手段。
除此之外，近几年东京土地价格也呈温和上涨趋势。据日本国土交通省报告显示，2018年第二季度东京圈辖内83.7%地区以小于3%幅度上涨，其中涩谷、表参道两地表现较为突出，以高于平均水平的3%-6%的幅度上涨。
人们总是懊悔十年前没在北上买房，希冀在东京的这波上涨行情中分一杯羹。而在实际中，区域位置、房屋状况、交通设施等因素都会影响到房产的投资收益。下面蓝莓酱将带你详细了解选房购房细节，以及税费、房产政策等各项相关内容。
地域区划
和在国内买房子一样，在日本买房同样要考虑房子所在的区。东京都23区是东京首都圈核心区域，23个区各有特色，不同的区域特征影响着各区的房价以及房产投资收益。
从房价排名上看，上图红色区域，即中央区、千代田区、港区、涩谷区、新宿区、台东区、丰岛区、目黑区、品川区和文京区为东京地价前10的地区。其中，"东京都心5区"—— 千代田区、港区、中央区、涩谷区和新宿区，是东京商业最繁华的5个区，也是拉动东京房价上涨的主力区域。而离东京中心城区较远的区，如练马区、板桥区、葛饰区等区房价较便宜。
文京区，虽然房价水平不及前面几个，但它是日本重要的"学区"，教育资源丰富，设有涵盖各年龄层的各类大中小学校，日本最高学府东京大学本部也坐落于此。但日本的"学区房"与国内不同，它并不与户籍挂钩，即使没有购买房产，只是租住在该区，也同样可以上辖区内的学校，所以家长、学生在该区的房屋需求量较大。
除了上述几个区，其他几个区也各有特色，下面蓝莓酱详细整理了23区概况，供大家参考。
中央区：位于23区的正中央，是日本经济核心区域，区内有日本桥、银座等著名商圈，人流量大，交通网密集，建有较多高层公寓。其中，银座是中央区房价最贵的地段，且近年上涨幅度较大，2017年数据显示，部分楼盘地价上涨幅度超15%。
图：中央区街景
千代田区：是日本国会、最高法院等中央行政机关的所在地，日本天皇皇宫也在该区域内。区内丸之内等知名商圈，聚集了众多日本大型企业总部。千代田区一般被日本当地人认为是工作的地方，上班族通常会选择其他区域居住。
港区：紧邻东京湾，是驻日大使馆、外资企业的主要聚集地，也是东京的富人区，其中虎之门、新桥为重要的办公商区，青山、赤坂为商业区，六本木为娱乐中心，酒吧云集、夜生活丰富，而麻布、白金台等为高级住宅区。
新宿区：位于东京中央偏西的地带，辖内的新宿车站是东京最重要的交通枢纽之一，包括JR山手线、JR中央本线等。以新宿站为中心的地区与涩谷、池袋并列为东京的3大副都心。西新宿聚集了大量的企业总部和政府机关，而区内的歌舞伎町是日本知名的红灯区。
图：新宿区繁华的夜景（来源：穷游网）
涩谷区：该区是东京重要的繁华商业街区，各类大型百货商店云集，与新宿并列为"24小时不眠之街"，也是受东京年轻人喜爱的消费购物胜地。同时，涩谷也是重要的交通枢纽，位居山手线重要转运站，著名的超高人流密度的五岔路口就位于涩谷车站前，每天都上演"万人过马路"的壮观场景。
丰岛区：该区人口密度较高，辖内的池袋是知名的商业中心，池袋站是仅次于新宿站的世界第二繁忙的地铁站。同时，池袋也是东京华人聚集的地方。
目黑区：是一个安静又有情调的住宅街区，有众多咖啡馆、古董店等，也是日本知名的樱花观赏胜地。
图：樱花季的目黑区
文京区：该区以文教首府闻名，设有各类大学及中小学校，辖区内以教育机构和住宅街区为主，并拥有众多大型医院、公园、博物馆等公共配套设施。
品川区：东临东京湾，因交通和贸易要地而繁荣，辖内有众多港口和工业设施，地形以台地、低地及填海地为主。
台东区：该区是东京观光区，辖区内拥有上野、浅草两大商圈。浅草寺、上野公园为人流密集的旅游景点，上野车站则是重要交通枢纽。
图：东京著名景点浅草寺，人流密集
大田区：正对东京湾，自古是捕鱼业发达的地区，现今形成京滨工业地带。东部有东京空中交通枢纽——羽田机场，西边部分区域建有日本著名高级住宅区田园调布。
世田谷区：该区分布有密集住宅区，原为农业土地，后陆续开发改建为公寓，居住环境良好，促使大量人口流入，现在是东京23区中人口最多的地区。
江东区、墨田区、中野区、杉亚区、练马区、江户川区：这几个区区域特点相似，以住宅区为主，部分区域有多条通勤铁路线经过，其中江户川区是东京印度人的聚集地。
北区、荒川区、板桥区、足立区、葛饰区：东京都内比较偏远的几个区，距东京中心城区较远，较少繁华商业业态，房价也较便宜。
需要注意的是，在房价较便宜的区域，以非常低廉的价格就可以购入房产，但郊区往往人口数量不足，一些地区存在高空室率、低出租率的问题。而在核心商业中心，由于普通上班族无法承担高昂租金，也可能面临空室的风险。所以在选择房产的时候，不只关注房价水平，还需综合考虑区域特征，投资能够带来稳定现金流的高性价比房产。
图：东京23区空室率排行（来源：日本总务省）
交通干线
除了区位特征，交通也是影响房价及出租率的重要因素。在日本，房价和车站距离成正比，离车站越近房价越高，特别是步行距离15分钟内的房子。由于租赁房产的客源以上班族为主，偏好租住在通勤便利的铁路沿线，所以在挑选投资房产时，也可考虑这类房产。
图：开往涩谷、品川方向的山手线列车
日本重要的都市通勤铁路线——JR山手线，其沿线便是日本上班族偏好的居住地。JR（Japan Railway的简称）是日本的国民线，下设7条铁路线路。其中，山手线是东京都心最大的铁路枢纽，所有车站都位于东京23区内，也是都市中心区域与市郊地带的分界线，经过东京站、品川站、上野站、池袋站、新宿站等各大铁路大站，汇集巨大人流。
图：东京地铁路线图
新房、二手房概况
除了出租房产获取租金回报，出售房产快速盈利的投资策略在日本是否可行？答案存在不确定性，因为日本的房子并不"保值"。
战后经济奇迹时期以来，土地、住宅捆绑销售的模式在日本发展起来，房价包括了土地、地上房屋两部分价值，房主拥有两者的永久产权（借地权除外，即租借他人土地使用权，不拥有土地产权）。其中，地上房屋价值随时间推移逐渐贬值，而土地价值随市场行情涨跌波动。
由于地上房屋逐年贬值，导致日本的新房和二手房的价格差距较大。新房购入一段时间后，房价即迅速贬值，售价接近于二手房价格。所以，除非土地价格在短时间内快速上涨，短期内出售房产可能是亏本的买卖。
而从出租的角度，新房、二手房在租房市场上的出租价格差异较小。以更少的成本获取相同的租金收入，相较于新房，二手房有较大的成本优势。除此之外，一些二手房本身带有租约，即已有房客入住，并在租期中。此时，购入房产即买入了一个带固定收益的资产。
图：二手房公寓内景
虽然购买二手房有诸多的好处，但也有一些隐性的缺陷。首先，即使价格显得非常诱人，但一些二手房的房龄往往在30-40年甚至更长，即将达到建筑物法定耐用年限，面临翻修重建，而翻修的费用将达几百万日元。
其次，1982年日本政府颁布了建筑新耐震基准，在这之前建成的房屋，没有达到最新的耐震抗震能力。对于年代久远的一户建，还要关注其地基结构的合理性。日本是个地震等自然灾害频发的国家，在购买这类房产时需谨慎考虑。
图：昭和57年（1982年）造二手房公寓内厨房、卫生间设施
所以在买二手房之前，需要综合长期潜在成本及风险，选出高投资价值的房子。
住宅类型
除了新房、二手房的区别，日本住宅类型也有区分。从住房形态上可分为公寓、一户建等，从建筑材料上可分为木造、铁骨造、钢筋混凝土造（RC）等。
公寓：
为单元式房屋，类似于国内商品房，分普通公寓、廉租公寓、塔楼等。其中，塔楼为高层塔状高级公寓，如东京六本木之丘，公寓内部除住宅单元外，还设有餐厅、美术馆、健身房、电影院等设施，集中提供各种生活设施，住户无需奔波于城市各地，在自己所居住的公寓就可以实现娱乐休闲等各项需求。
一户建：
为独立住宅，类似于国内独门独户的小别墅。可以直接购入已经建好的一户建，也可购买土地后自建。由于一户建占用较多土地面积，一般离车站相对较远。
图：日本典型一户建房屋
日本住房除了房子形态不同，所用建筑材料也有差异，分木造、铁骨造、钢筋混凝土造（RC）等。
针对不同的建材，日本税法规定了不同的耐用年限，如木造一户建是22年，钢筋混凝土造公寓是47年。超过耐用年限，房产价值中的地上房屋价值将趋近于零，可通过翻新重建来恢复其价值。不过具有"长期优良住宅"认证的一户建住宅，也可具备更长的耐用年限。
房型介绍
在了解了日本房屋的基本情况后，我们可以开始挑选具体的房产。在实地参观房屋之前，通过房产宣传图可以提前了解房屋内部结构，选择自己满意的房型。下面蓝莓酱将详细解析日本房型。
首先，房产宣传图上往往绘有房屋平面图，并标注类似"3LDK"等字样来说明房间功能区划。L代表客厅（living room），D代表餐厅（dining room）, K代表厨房（kitchen）。如果标注LDK，则表明这个房子里面有客厅、餐厅和厨房，缺少其中哪个字母，就说明没有该功能房间，比如，"3DK"中没有L，则表示没有客厅。而英文字母前的数字3则意味着除了上述三个功能分区外，还有3个独立房间。
图：3DLK房型图（来源：REALTOR-J）
如上图所示，除了LDK，另有2个洋室和1个和室这三个独立房间。而洋室、和室表明了室内装修风格，和室为日本传统榻榻米风格的房间，洋室则为装修现代的房间。
图：铺有榻榻米的和室房间
另外，日本延续了古时的计量方式，房间面积大小以"帖"来计量，一帖大致等于一张榻榻米的大小。如图中所示洋室2面积约为4帖，即这个房间有4张榻榻米那么大。除此之外，有时也会用坪作为单位，1坪约等于3.3㎡。
和国内的房子不同，日本的房子没有公摊面积，标注的房产面积为实际建筑面积，并且不包括阳台面积，阳台的面积为额外赠送的面积。
值得注意的是，按照政策，课税的面积会小于建筑面积。宣传图上标注的建筑面积为壁芯面积，包括室内墙壁所占用的面积，而房产登记簿上的面积是内法面积，即除去墙壁厚度实际的室内面积，稍小于壁芯面积。最终，课税是按照登记簿上较小的内法面积来计算。
挑选好目标房产后，我们还可以通过一些方式追溯房屋使用情况。如在名为"大岛てる"日本网站上可以查到当地的凶宅、事故房，在购房前可查询作参考。如果想充分了解房屋质量、虫害、修缮情况，可以咨询保险公司调取详细记录。
税费政策
当综合考虑区位、交通、房屋类型等情况后，进行房产交易时，将涉及到房产税费问题。但除了买入房产时缴纳的一次性税费，持有日本房产还需每年缴纳相应税费。下面蓝莓酱详细罗列了自用住宅购房的各项税费明细（注：税种名称为日文称谓，具体征税额以实际情况为准，通常由专业司法书士核定，下文仅做参考。）
购房时，一次性缴纳的税包括印纸税、登录免许税、不动产取得税，费用包括代书费、中介费等，如下所示。
印纸税：
即印花税，根据合同签订金额分档计算，一般在1万-6万日元不等，根据现行政策，在2020年3月31日前签订的合同，印花税有所减免。
登录免许税：
即不动产所有权登记时缴纳的税。根据房产价格和类型而异，一般在几万-20万日元不等。如果登记簿上的房产面积在50㎡以上，登记税有所减免。
不动产取得税：
相当于购置税。购买面积在50㎡以上的房产，不动产取得税可得到相应的减免，根据具体的减免政策，一些情况下可减免至零。
代书费：
购房时，需要聘请专业律师进行不动产所有权登记，费用一般在6万日元左右。
中介服务费：
即房产中介收取的费用，金额为房产价值的3%+6万日元，同时，该笔服务费还需要另外缴纳8%消费税（注：2019年3月31日起，日本的消费税将从8%提升至10%）。
根据上述税费估算，购房时，一次性所缴纳的税费大约占总房产价值的5%，以5000万日元的房产为例，根据当下汇率（1日元=0.06人民币）计算，即300万人民币的房产，购房时，需要一次性缴纳15万人民币左右的税费。
除了一次性的税费，购得房产后，每年还要持续缴纳固定资产税、都市计划税、修缮管理费等税费，如下所示。
固定资产税：
根据房产价值和持有时间而异，一般在几万日元-20万日元不等。根据现行政策，房产面积在50㎡以上或一手房购买时间在5年内，可减免50%固定资产税。
都市计划税：
没有减免政策，日本不同地区有不同的都市计划税税率，一般在几万-10万日元不等。
修缮管理费：
相当于物业费，公寓大楼由专门的物业公司进行统一管理修缮，业主需要定期缴纳修缮管理费，不同公寓缴纳金额不同。一般上，高级公寓需要缴纳更多的修缮管理费。而一户建因为由房主自行维护房屋状况，则无需缴纳该笔费用。
火灾地震保险费：
保费金额根据房屋建筑材料、所在地区和保险年限等情况而异，缴费方式可以选择一次性缴纳，也可选择定期缴纳。
根据换算，每年持续缴纳的税费大概占总房产价值的1%-2%。即300万人民币的房产，每年需要交3万人民币左右税费。
以上税费均为买入房产时所需缴纳的税费，而出售房产或由后辈继承时，也需要缴纳相应税费。出售房产时的让渡所得税，根据房产持有时间而异，持有时间越长所要缴纳的税费越少，在5年内出售房产则需要承担高额税费。
住房观念
90年代经济危机爆发，引发日本房产泡沫破裂，房价呈断崖式崩塌，自此日本政府加强房地产市场调控，一方面通过税收等一系列措施抑制投机炒房行为，另一方面鼓励租房市场发展。
1991年，日本出台《借地借家法》，从法律上保证了租户拥有与房东同等就医、上学等市民权利。为保护租客权益，规定房东不可随意上调房租或驱赶租户，若要出售房产，同等条件下租户具有优先购买资格，在租户放弃第一购买权的前提下，房产才可出售给他人。为保护租户隐私，买家也不可随意进屋参观。
金融危机使日本进入"失去的十年"，目睹父母一辈至今仍要为已经价值腰斩的房产背负沉重的房贷，日本年轻人不再追求形式化的住宅，在成熟租房体系下，单身青年多以租房为主，只有在结婚或有孩子后，才考虑购买适度面积的房产。
低欲望的日本年轻人，不盲目追求大房子，单身公寓的面积多为20-30㎡，而即使是家庭住宅也多为60-70㎡。日本人倾向于细致利用可用空间，承担自己真正需要、真正喜欢的东西，选择适度的、合理的生活。
而当地人的这些住房观念，也影响了我们在购买日本房产时的投资决策。
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随着2020年脚步的临近，东京即将成为唯一一个举办两次夏季奥运会的亚洲城市，"奥运效应"也促使东京房价自2013年申奥成功以来一路上扬。但不同于东南亚市场的投机热潮，日本房产市场相对克制，小心规避着房产泡沫，短期催涨套利走人似乎行不通。
对于普通投资者来说，日本房产可作为补充家庭海外资产配置的一种方式，以200万-300万人民币或者更少的资金购得日本房产，获取一定的租金收益。但与此同时，不可忽视税费、租赁政策、空室率等潜在问题。
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发表于 2018-11-22 23:06:10
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